平成30年度　解決事例一覧　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

九州の不動産ですが、大阪で関係者全員とお会いさせてもらい、ご意向を確認。遺産分割協議書を作成して、後日郵送する方法で、手続きを完了しました。
※登記の申請は、オンライン申請を利用しています。
　 不動産の所在地が遠方でも、手続きの費用は変わりません。

未登記の建物。所有権保存登記をするため、事前に土地家屋調査士さんに表題登記を入れてもらいましたが、その際、遺産分割協議書を提出しています。増築部分もあったため、１つの建物ですが、２名分の遺産分割が必要だった（増築された時点では、元々建築された方は亡くなられていた）、という事例。
土地は、相続による移転登記。建物は、保存登記を行いました。

山林の相続登記については、登記完了後に、役所に「森林の土地の所有者届出書」を提出しました。

税理士さんも、相続税申告用の遺産分割協議書を作成されていますが、不動産以外の情報（登記に必要のない情報）が記載されています。登記用の遺産分割協議書を作成し、登記しました。

被相続人の住所の証明書が、役所の保存期間経過で出ない場合があります。
堺市では、平成１６年に戸籍が改製されており、平成１６年以前の戸籍附票が発行されません。
補う書類としての「権利証もない」とのことでしたので、成人２名の保証書（印鑑証明書）を添付して登記しました。
保証書は、「登記簿されている人と、被相続人は同一人物である」ことを保証するもので、一般的に使われている「保証人」の意味とは違います。

行政書士さんが戸籍収集〜法定相続情報証明の申請と、遺産分割協議書の作成までをしていただき、当事務所が登記申請を行った事例。

事前に司法書士が戸籍収集、法務局で法定相続情報証明を取得。
一旦、税理士さんに書類を引き渡して、遺産分割と相続税申告の準備ができた時点で、相続登記を行いました。

未登記の建物については、登記を行わず、役所に「未登記家屋名義変更届」を提出しました。
受付印をもらい、権利証と一緒に綴じて、お客様には返却しています。

農業委員会に確認したところ、山林ではなく、農地の名義変更の届出が必要ということで、相続登記が終わった後、農業委員会に名義変更の届出を出しました（農地法第３条の３第１項の規定による届出）。

弁護士さんに戸籍収集〜遺産分割協議書の作成までをしていただき、それ以外の登記関係書類は当方で作成して相続登記を行いました。

法定相続情報証明の制度が、平成２９年５月からスタートしました。
不動産以外に預貯金の相続がある場合、相続税の申告が必要な場合は、法定相続情報証明の取得をお勧めしています。

不動産売却前提で、不動産業者さんから紹介の相続登記。
そのまま売却すれば、譲渡所得が発生する可能性が高い中、事前に建物を解体することで、「空き家の３０００万円控除を使えるのではないか」という打ち合わせを行いました。

「父相続→母相続」流れでしたが、一旦母が相続していたとして父の相続登記を入れ、その後で、母の相続登記を入れました。
※実際に、母だけが居住されており、当事者の認識からも客観的にも、「母が相続していた」と思われる状況下にあったためです。

相続による名義はＡとするものの、「売却後に、諸費用を控除してＡＢＣが３分の１ずつ分割する」とする、換価分割のための遺産分割協議書を作成して登記を行いました。
※国税庁のタックスアンサーでは、「共同相続人のうち１人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合はには、贈与税の課税が問題になることはありません」とされています。

家督相続が３回、遺産分割が１回含まれた相続登記。
二次相続が複数生じており、相続人が甥・姪を含む１０人以上となりましたが、相続人代表の方が中心となり話を回して下ったため、スムーズに手続きが進みました。

相続登記と並行して、不動産業者さんをご紹介。
査定書を作ってもらい、売却の見込みや方法について、相談に乗ってもらいました。

不動産以外にも相続財産があるため、残高証明を提示してもらい、金融資産も含めた遺産分割協議書の作成をした事例。協議書では、「協議書に記載のない財産」と「今後明らかになった財産」についても言及しています。

生前贈与のご相談で、一旦手続きを進めようとしましたが、贈与のコストと、相続人の方全員の意向を確認の上、生前の贈与の手続きはキャンセル。亡くなられた後に、改めて相続のご依頼をいただいた案件です。

不動産業者さんから紹介の相続登記。
売却が決まっている不動産についての相続登記でしたが、建物は取り壊し予定のため、相続登記をせずに解体されることになりました。
※建物滅失登記は、土地家屋調査士さんの業務になりますが、相続人の１名の申請で登記は可能です。

表題部の記載しかない墓地の相続。
遺産分割協議書を添付して、所有権保存登記を行いました。
※所有権保存登記については、「登記の原因」がないため、何代飛ばして登記を入れても、直接今の相続人名義にすることができます。

附属建物のみが未登記である場合、市税事務所に問い合わせしたところ、主建物の名義変更すをすることで、自動的に（台帳上）名義が変わると確認。遺産分割協議書には記載するものの、特段の手続きは行いませんでした。

遺産分割協議書には、相続人全員の印鑑証明書を添付します。
印鑑登録をされていない相続人がおられる場合は、印鑑登録から手続きしてもらうことになりますが、写真付きの本人確認書類をお持ちでない場合は、代理人が窓口に行く場合でも、ご本人が窓口に行く場合でも、後日役所からの確認の郵便物が届くのを待って、再度役所に出向く必要があります。

不動産の売却が決まっている物件に関する相続登記。
仲介業者さんからの紹介で、相続登記〜売り渡しの登記までさせていただいた件、複数あります。
※相続の手続きに時間がかかると、売買代金の期日に支障が及ぶ可能性がありますので、相続の手続きは事前に行ってもらうことをお勧めしています。

昭和５０年代の登記。被相続人の住所の証明は、住民票除票でも戸籍附票でも証明が付かなかった＋権利証がなかったため、成人２名の保証書（印鑑証明書付）を添付して申請した事例。

遺産承継手続きで、不動産売却まで見越した中での相続手続き。
相続登記に着手と、不動産業者さんへの紹介を並行して進めました。

公正証書遺言の文面が曖昧で、負担付遺言なのか、条件付き遺言なのか読み取れない文面でしたが、公証役場で誤記証明を取ってもらい、負担付の遺言であるとして、相続登記を行いました。
※条件付であれば、「相続人全員の上申書がないと登記は受理できない」と法務局に言われていました。

遺言書による未登記建物の名義変更。
役所には相続人死亡の戸籍と、相続した名義人の住民票を提出しました。
※未登記家屋の名義人変更届は、役所により、必要書類が異なります。

相続税の対策で、税理士さんからご紹介の贈与の手続き。
数年かけて全部を移転する計画で、毎年、贈与の契約を交わして、持分一部移転の手続きをしています。

数年に分けて、不動産持分の贈与をされている事例。
贈与税が課税されない範囲を確認しながら、進めています。

登記上の地目が農地の贈与。
農業委員会に農地法４条の届出→整地工事→地目変更登記（土地家屋調査士さん）→贈与による名義変更の流れで行いました。

父母共有の不動産で、父の相続は子名義に変更。
この機会にと、母持分についても生前贈与を行われ、子名義にまとめられた事例。
税理士さんにも相談し、贈与税を試算したところわずかのため、贈与税申告の上、支払われることを選ばれました。

借地上建物の親子間贈与。
税理士さんにも同席・関与してもらい、建物の贈与の登記を進めました。

売主が代表取締役、買主が会社とする不動産の売買。
利益相反取引となるため、取締役会議事録を添付して登記しました。

隣地所有者間での不動産売買。
契約条件等がまとまっている状態でしたので、仲介業者さんを入れず、司法書士が売買契約書の作成、固定資産税の日割計算書、領収書の作成も行うことで、売買の手続きを行いました。

建物の取得資金について、住宅取得のための贈与を利用される（確定申告必要）。
また、売主買主も元親族であるという事例で、売買代金の決め方も含め、税務上問題が生じないことを税理士さんに見てもらいながら、売買の手続きを進めました。

利益相反取引になる場合は、株主総会議事録（取締役会非設置会社）が必要となります。

離婚給付等公正証書に伴う財産分与の登記。
公正証書作成、離婚届提出、登記申請の流れで進めました。

アパート建築に伴う登記。
共有の土地が複数ある中、共有物分割による持分の移転を行い、単独所有の土地にする手続きです。
共有物分割の登記は、登録免許税の計算が複雑です。
また、税務上の問題がありますので、税理士さんが関与されていることを確認の上、名義変更の手続きを行いました。

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをした金融機関は下記のとおりです。相続人全員から遺産承継業務の委任状（印鑑証明書付）をお預かりした上で、手続きを進めました。

「みずほ銀行」「ゆうちょ銀行」

相続放棄申述書の放棄の理由は「その他」とし、「長年連絡を取っておらず、見えない負債のリスクを負えないため」としました。現金も負債も「不明」として提出しました。

固定資産税の課税名義人の調査がきっかけで、相続人になることを知られた事例。
今まで「相続開始を知らなかった」事情を、別紙に記載して提出しました。

相続人が「親」と「兄弟姉妹」が相続人になる場合の相続放棄。
まずは、先順位の親の相続放棄を申請し、親の相続放棄が受理された後に、兄弟姉妹の相続放棄を申請しました。