相続・名義変更のマメ知識　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

「相続の放棄をした者は、その相続に関して、初めから相続人とならなかったものとみなす（民法９３９条）」とされていますが、相続人の人数をカウントする際には、放棄した人も含めてカウントします。

・相続税の基礎控除（３０００万円＋法定相続人×６００万円）の計算
　
・生命保険金や死亡退職金の非課税枠（５００万円×法定相続人）の計算
　
なお、死亡保険金の受取人として指定されている人が、相続放棄をした場合でも、生命保険金を受け取ることはできます。但し、相続放棄をした人が受け取った死亡保険金には、非課税の適用はありません。

被相続人が受取人になっている医療保険金・入院保険金で、相続開始時に給付されていない分は、相続放棄をすると、受け取ることができません。

遺族年金や未支給年金は、相続放棄をした場合でも、受取り可能です。

相続の名義変更に必要な登録免許税は、固定資産評価額の０．４％です。

しかし、相続による登記を受ける前に亡くなられていた場合、死者名義に登記名義する場合は、登録免許税が課税されないことになっています。適用期間は、令和７年３月３１日まで。

これによって、例えばですが、
１．複数回相続が発生しているものの、結果的に相続人が１名であり、過去に遺産分割協議をなされていないため、段階的に法定相続による登記を入れないといけない場合
２．空家を売却した際の３，０００万円控除を利用するため、一旦、亡くなられた方名義で登記しないといけない場合

但し、「土地」を対象とする相続登記に限られるため、「建物」の相続登記は対象になりません。

上記のような相続の名義変更の事例で、有益に利用できています。

農地の名義変更に関しては、３種類の許可・届出の制度があります。

◎３条の許可・届出→農地のまま名義変更
◎４条の許可・届出→農地から転用した後に名義変更
◎５条の許可・届出→名義変更した後に転用

この中で、３条は、農地のまま名義変更しますので、法務局に納める登録免許税を計算する時は、その時点の固定資産評価額を元に計算すれば足ります。

しかし、４条の場合は、名義変更する時点では、地目が宅地や雑種地に変更されていることになりますので、農地を元に評価された評価額を元に、登録免許税を計算することができません。

また、５条の場合も転用ありきの名義変更であるため、転用後の近傍地目の評価額で計算します。

対処方法としては、固定資産の評価証明書を発行を申請する際に、近くの宅地・雑種地の評価額を入れてもらうよう役所にお願いすることになります。

一方、前年度中に地目変更登記をされている場合や、地目変更登記がされていなくても、現況が宅地や雑種地で評価されている場合には、そのままの固定資産評価額を元に、名義変更に必要な登録免許税を計算することになります。

換価分割とは、相続した不動産を売却し、売却代金を相続人間で分割する遺産分割方法です。

相続登記する方法としては、（１）相続人の共有にする方法、（２）代表相続人名義にする方法の２つの方法が考えられますが、特に後者の場合は、遺産分割協議書の中で、換価分割をする前提での登記であることを明記しておきます。

国税庁のタックスアンサー（令和４年８月現在）には、下記のような記載があります（以下引用です）。
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【照会要旨】
遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち１人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することにしました。
この場合、贈与税の課税が問題になりますか。
【回答要旨】
共同相続人のうち１人の名義で相続登記したことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません（以上引用終わり）。
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遺産分割による場合も、同様に考えて、遺産分割協議書の作成と相続手続きを進めていますが、「便宜」という言葉を使うと、今度は法務局で嫌がられる、ということになります。当事務所では、「便宜」という言葉を入れずに、協議書を作成していますが、問題になったことはありません。

家督相続は、昭和２２年５月２日まで存在した制度ですが、家督相続の開始原因には、旧民法９６４条により、「戸主の死亡」「戸主の隠居」「戸主の国籍喪失」がありました。

相続登記の中で、ポイントとなるのは、「戸主の死亡の日」と「家督相続の届出の日」が違う場合。例えば、

・３月２０日前戸主死亡
・前戸主死亡により３月２１日家督相続届出

と戸籍謄本に記載されている場合ですが、相続登記の登記原因は、死亡の日である「３月２０日家督相続」となります。

民法で決められている法定相続分は、亡くなられた時期が昭和５５年１２月３１日までかどうかによって、異なります。遺産分割によって相続登記する場合は支障ありませんが、法定相続分で相続登記をする場合には注意が必要です。

◎昭和２３年１月１日から昭和５５年１２月３１日までに生じた相続
・配偶者；３分の１　子：３分の２
・配偶者：２分の１　直系尊属２分の１
・配偶者：３分の２　兄弟姉妹３分の１
　　　　　　　　　　↓
◎現在
・配偶者；２分の１　子：２分の１
・配偶者：２分の３　直系尊属３分の１
・配偶者：４分の３　兄弟姉妹４分の１

堺市は、平成１８年４月ｉ政令指定都市となり、同時に、「区」の制度がはじまりました。

当事務所の「堺市堺区向陵中町４丁４番７号」は、元々「堺市向陵中町４丁４番７号」でしたが、登記簿上の住所が「堺市向陵中町４丁４番７号」となっている場合でも、住所の変更登記をすることなく、売却や贈与等の名義変更の登記をすることができます。

また、登記されたのが平成１８年より前であり、登記簿上の住所が、例えば大阪市であった場合は、住所の変更登記をした後であれば、名義変更の登記ができません。

しかし、「区制施行」による住所の変更が後になる場合は、登録免許税（本来は１筆１，０００円）が非課税になります。堺市内の区役所で無料で発行されている「行政区設置証明書」を添付して、住所変更登記を申請します。

※「区政施行」→「住所移転」の順番である場合は、非課税の制度を使えません。
※区政施行の証明書を添付しなくても、住民票等に「区政施行」の記載があれば、非課税で登記が可能です。

相続を原因とする所有権一部移転の登記はできません。

例えば
・１つの不動産について、遺産分割協議でＡ・Ｂの共有となった場合
・１つの不動産について、遺言書でＡ・Ｂの共有とされた場合

いずれも、Ａの持分のみ、Ｂの持分のみの所有権の移転登記はできない扱いです。

・１つの不動産について、Ａについては遺贈、Ｂについては相続になる場合は、先に遺贈の登記（持分一部移転）を入れてから、相続の登記（持分全部移転）を申請します。

不動産を共有で所有している場合、共有者がその持分を放棄した時は、他の共有者の持分に応じて所有権が移転します。登記の原因は「持分放棄」です。

法律の規定（民法２５５条）によって当然に移転するため、土地の地目が農地であっても、農地法の許可は不要とされています。

この方法は、農地において、「持分放棄」を理由とする名義変更、当事務所では結構使っています。

但し、税務上、贈与として扱われるため、多額の贈与税の負担にならないよう、税金のことについては事前に税務署や税理士さんにご確認の上、手続きするようにしています。

「印鑑証明書の有効期限は３ヶ月以内」というのが、登記の手続きにおける一般的な知識ですが、有効があるかどうかは、印鑑証明書を添付する手続きの内容にもよります。

相続登記の遺産分割協議書に添付する印鑑証明書には、有効期限の制限がありませんので、古い印鑑証明書を使っての登記申請は可能です。戸籍謄本も同様で、期限の制限はありません。

※事務所の判断により、場合によっては、取り直しをお願いする場合もありますが、例えば、「３年前に作成された遺産分割協議書に、３年前の印鑑証明書が添付されている」といったケースでは、むしろ自然な形ですので、古い書類をそのまま使って名義変更の申請をすることもあります。

不動産を相続人に対して「相続させる」遺言書が作成されていて、遺言執行者が定められている場合であっても、法務局で相続登記の手続きをするのは相続人です。

相続を受ける相続人が、遺言書（公正証書遺言でない場合は検認が必要）を添付することにより、単独で名義変更の手続きをすることができます。

（参考）「登記実務上、相続させる遺言については不動産登記法２７条により、相続人が単独で登記申請をすることができるとされているから、当該不動産が被相続人名義である限りは、遺言執行者の職務は顕在化せず、遺言執行者は登記手続をすべき権利も義務も有しない」（平成１１年１２月１６日最高裁判決）」

例えば、祖父の死亡が平成２６年。父が、祖父の相続手続きをしないまま、平成２８年に死亡したようなケース。いわやる「再転相続」と言われる場合です。

この場合、子が、祖父や父の相続放棄をしたい場合にどのような手続きをすればよいか、です。

昭和６３年の最高裁の判決では、「子が父の相続を放棄して、父の権利義務を承継しなくなった場合は、子は祖父の相続についての承認または放棄の選択権を失う」としています。したがって、父についての相続放棄をすれば、祖父から相続する権利も失います。

一方、祖父の相続のみを放棄したい場合は、申立書にその旨を記載して、祖父のみについての相続放棄の申立をすることもできます。

夫婦の離婚に伴う「財産分与」による名義変更。

名義変更の効力が生じる財産分与の日付は、財産分与をする協議が成立した日。但し、離婚届提出前に協議が成立していた場合は、離婚の日が原因日付となります。

離婚届提出日以前の日付にすると、配偶者に対する譲渡となり、税務上問題となりますので、注意が必要です。

法務局で名義変更の手続きをするのも、離婚届提出日以降に、ということになります。

婚姻期間が２０年を経過した夫婦間で、土地建物、マンション等の不動産の贈与を行う場合、２，０００万円の配偶者控除を利用できます。

期間の計算方法として、国税庁のタックスアンサーには「夫婦の婚姻期間が２０年を過ぎた後に贈与が行われたこと」という漠然とした表現でしか書かれていませんが、『登記のための税務（民事法研究会）』に、下記の記載がありました。

『婚姻期間が２０年以上あるかどうかは、婚姻の届出（民法７３９条１項）のあった日から贈与の日までの期間により計算します。入籍していない期間は、婚姻期間に含まれません』（『』内引用です）とありました。

他の要件にみられるような「１月１日現在で」といった考え方はしない、ということになります。

相続による不土地建物、マンション等の不動産の名義変更を申請する場合、相続放棄をしている相続人がいる場合は、相続放棄申述受理証明書を法務局に提出します。

相続放棄の申述受理証明書を、相続放棄をされた相続人と授受できる場合は支障はないですが、何らかの事情で授受できない場合は、他の相続人が「利害関係人」として、家庭裁判所に申請することができます。

必要な書類は、利害関係が分かる戸籍謄本、運転免許証等本人確認書類等で、裁判所に納める手数料は、申述人１人について１５０円（収入印紙）です。

相続放棄申述受理証明書の申請には、事件番号が必要となるため、事件番号が不明な場合は、予め「相続放棄・限定承認の有無についての照会」の申請を行うことで確認します。

後者の「相続放棄・限定承認の有無についての照会」については、裁判所に納める手数料は不要です。

兄弟姉妹が相続人になる場合は、先順位の相続人となる子供や直系尊属がいない場合(相続放棄をしている場合も含む）に限られます。

『直系尊属』には、父母のほか、祖父母も含まれます。
父母が死亡している場合の、兄弟姉妹の相続放棄では、「祖父母が亡くなっていること」の確認も必要となります。

平成２６年に、兄弟姉妹の相続放棄の申し立てをした大阪地裁堺支部の事例では、「父母の年齢が９１歳以上でなければ、祖父母の死亡が分かる戸籍謄本が必要」との回答を得ました。父母が９１歳であれば、例えば１８歳の時に生まれた子であっても祖父母は１０９歳ですので、年齢的に、祖父母が亡くなっている可能性がある、との考え方によるものだと思われます。

自筆証書遺言の場合、遺言書を作られた方が亡くなられ、相続が発生した後に、家庭裁判所で「検認」の申立をする必要があります。

検認の申立ができる人は、「遺言書の保管者。遺言書を発見した保管者」とされていますので、司法書士が遺言書をお預かりしていた場合は、司法書士が「遺言書の保管者」として、家庭裁判所に検認の申立をすることができます。

検認の申立人が「相続人」とは限られない、というのが検認手続きの意外な部分です。

遺贈とは、遺言によって、財産を無償で譲ることです。

その中でも、遺贈は、特に法定相続人以外の人に、財産を譲る場合に用いられる表現です。

例えば、両親と長男家族が同居されている場合、身の回りの世話をしてくれたお嫁さん（長男の奥さん）に財産を譲りたいと考えても、お嫁さんには義理のご両親を相続する権利がありません。

そんな場合は、「私は、下記の財産を○○（長男の妻）に遺贈する」という遺言書を作成しておくことで、お嫁さんに相続してもらうことが可能となります。

代襲相続（だいしゅうそうぞく）とは、本来、相続人となるべき人が先に亡くなっている場合に、その子が相続することです。

具体的な例としては、祖父が亡くなった場合、その子である父が法定相続人ですが、父が祖父よりも先に亡くなっている場合は、孫が代襲相続人として、祖父を相続します。

孫も先に亡くなっている場合は、またその子に…と再代襲されることになりますが、兄弟姉妹について代襲されるのは、「兄弟姉妹の子」まで。「兄弟姉妹の孫」には相続されません。

法定相続人とは、法律で「相続人になる」と予め定められている人のことです。

・第１順位の相続人は、子と配偶者。
・第２順位の相続人は、親（親が先に亡くなっている場合は祖父母）と配偶者。
・第３順位の相続人は、兄弟姉妹と配偶者です。

ここでのポイントは、配偶者（夫にとっての妻。もしくは、妻にとっての夫）は、いずれの場合でも相続人となること。また、第１順位の相続人が１人でもいる限り、第２順位の人は相続人にならないことです。

但し、第１順位の子がいる場合でも、子が相続放棄した場合は、子が「はじめめから相続人にならなかったもの」とみなされますので、第２順位の親が相続人となります。

令和５年現在、６５歳以上の親から、１８歳以上の子・孫に生前贈与する場合、相続時精算課税の制度を利用することにより、２，５００万円の特別控除を受けることができます。

なお、年齢に関しては「１月１日現在」で判断することになる、というのが注意点です。

築年数が相当程度経過した土地建物であれば、贈与税の評価額で２，５００万円以内に納まるケースも多く、親から子に生前贈与する手段として利用できます。

相続時精算課税制度については、平成２７年１月１日から、「６０歳以上の父母・祖父母」から、「２０歳以上の子・孫」への贈与を対象とすることに改正されました。相続時清算課税制度を使った贈与の幅が広がることになりましたが、相続税の課税対象になる方については、引き続き、相続税の際に合算して清算されることになりますので、ご注意ください。

贈与税の基礎控除額は、年間１１０万円です。

しかし、結婚から２０年を経過した夫婦間で、居住用不動産の贈与をする場合、１１０万円に加えて、２，０００万円までの配偶者控除（基礎控除と合計すると２，１１０万円）を使えることがあります。

配偶者控除を使って土地建物、マンションなど不動産の名義変更をされるきっかけとしては、

（１）相続税対策として
配偶者控除を使った贈与については、相続開始前３年以内の贈与であっても、相続税の課税価格に加算されないため。これにより、被後見人さんが相続を受ける際に、「相続税が課税されなかった」という例はあります。

（２）住んでいる土地建物やマンションを、確実に奥様に残されたい場合
例えば、お子さんがおられず、相続人が奥様と兄弟姉妹になる場合等、相続手続きがスムーズに進むよう配慮される場合等が考えられます。