生前贈与とは　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

「贈与」は、贈与する人が亡くなってから発生する「相続」と違い、贈与者が生前に行われるもの、という意味で、「生前贈与」ともいわれます。

贈与は、「無償で」財産を譲る契約であるため、一般的には「親から子に」「親から孫に」。
もしくは、「夫から妻に」「妻から夫に」行われる場合が圧倒的に多いです。

★「相続」と「生前贈与」の違い

例：「父」から「子」への所有権移転（名義変更） 例：「夫」から「妻」への所有権移転（名義変更） ◎「父」や「夫」が亡くなった時に発生するのが「相続」 　　　　　　　　↑ ◎「相続」を待たずに、「父」や「夫」が元気なうちに行われる手続きが「贈与」 　 　遺産分割協議を待たずに、当事者の合意があれば名義変更ができる、というメリットがあります。

不動産の生前贈与では、年間１１０万円の基礎控除の範囲内では評価が納まらないことが多いため、「相続時精算課税制度」や「配偶者控除」等、まずは税制面で使える制度がないかどうかの検討が必要です。

もしくは、毎年ごとに贈与契約を積み重ねられ、何回かに分けて不動産の名義を変えられている例もあります。

不動産の生前贈与をする場合には、贈与税が非課税になる場合でも、名義変更の際の登録免許税、不動産取得税等、登記にかかるコストが高額になる傾向があります。諸費用も含めた検討が必要となります。

★例えば、「父から子」に不動産を「贈与」する場合、「相続」させる場合のコストの比較

１．贈与の場合 − メリット ・今すぐに名義を変えられる、というのが最大のメリットです。 デメリット ・非課税枠や特別控除を使えない場合は、贈与税が高額になることがあります。 ・登録免許税の税率は、相続の場合が０．４％に対し、贈与の場合は２％と、高額になります。 ・不動産取得税は、相続の場合が非課税に対し、贈与の場合は課税の対象になります。その不動産に住まれていない方に贈与する場合は、特に注意が必要です。 ２．相続の場合 − メリット ・登録免許税は、贈与の場合と比べて、１／５で済みます。税率は、贈与の場合２％に対して、相続の場合０．４％です。 ・不動産取得税が課税されません。その家に住んでいない人が相続した場合も、同様です。 デメリット ・遺言書を書いたとしても、不動産の名義変更は、所有者が亡くなった後でないとできません。その間の権利関係が不安定なものになります。

「贈与で不動産の名義変更をしたいんです」とご相談に対し、約１／３程度の例で、コストを見られて断念されます。

登記費用の他、生前贈与に必要な諸費用を負担してでも、生前に贈与するメリットがあるのか。
もしくは、遺言書に記載することで、亡くなった時に効力が生じる「相続」や「遺贈」ではダメなのか、といった点からもご検討下さい。

不動産の生前贈与の中で、農地の所有権を贈与する場合は、事前に農業委員会又は知事の許可を受ける（市街化区域であれば届出）ことが必要です。

所有権移転の許可については、農地法第３条に規定されていますので、「農地法第３条の許可」といわれています。

また、農地を農地以外のものにする場合（農地の転用）にも、許可や届出が必要になります。転用の場合、農地法第４条と第５条の２種類があり、所有権の移転が伴うかどうかで区別されています。

なお、許可に必要な書類は、各農業委員会や都道府県によって異なります。
窓口になる役所に、事前の確認が必要です。

種　類	農地法第３条	農地法第４条	農地法第５条
必要な場合	農地のまま、所有権を移転する場合	所有者が自ら農地を転用する場合	権利（所有権、賃借権等）の移転や設定を伴う転用の場合
必要書類（例）	・許可申請書 ・土地登記簿謄本 ・譲渡人の印鑑証明書 ・譲受人の住民票 ・農業経営計画書 ・付近の見取図 ・地積測量図・公図 ・地元農業委員の確認書	・許可申請書 ・土地登記簿謄本 ・譲渡人の印鑑証明書（５条のみ） ・住民票 ・利用計画書 ・付近見取図 ・地積測量図・公図
期間	許可申請から約１〜２か月程度かかります。

★参考　農地法３条の許可の要否

農地の所有権移転をする場合、農地法の許可申請の要否については、登記をする原因によって異なってきます。

「相続」と「包括遺贈」による場合は不要ですが、「贈与」「特定遺贈」の場合は必要です。

登記の原因	要否
贈与	必要
死因贈与	必要
相続	不要
包括遺贈	不要
特定遺贈	相続人以外の場合は必要

司法書士として贈与に関与させていただく機会で多いのは、不動産がある場合の贈与登記になります。

贈与による所有権移転に要するコストは、登録免許税だけで２％です。
固定資産税評価が１０００万円の不動産であけば、２０万円と高額になります。

その他、不動産取得税や贈与税課税の有無の検討も必要です。

生前贈与に必要となる諸費用も踏まえて、贈与されるかどうか、ご検討いただくようにしています。

なお、贈与は、親子間や夫婦間の場合がほとんどになりますが、事情によっては、親族間に限られずに利用されています。例えば、地主さんと賃借人間の建物の贈与、隣地所有者間の土地の贈与、などの例があります。