平成27年度　解決事例一覧　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

登記簿上の所有者は「祖父」。
「祖父」の相続の際に作成された遺産分割協議書では、「父」が相続されたことになっているものの、「父」への名義変更がなされないまま「父」も死亡。
この場合、「祖父」の遺産分割協議書と、「父」の遺産分割協議書２通を添付して、直接「子」に相続登記をすることができました。

登記簿上の地目が「墓地」である土地を、相続財産であるとして、遺産分割による名義変更をする場合、登録免許税は非課税です（登録免許税法第５条第１０号）。
また、地目が「墓地」の名義変更であっても、「宅地」や「雑種地」と同様に名義変更をすることが可能で、特別な書類は不要です。

遺産分割協議書には、相続人全員が住所・氏名を記載し、実印を押印。印鑑証明書を添付します。
遺産分割協議書を作った後に、不動産を相続される相続人の住所に変更があった場合は、住所の変更を証明できる住民票があれば、同一人物であることが確認できます。
したがって、旧住所の印鑑証明書と、新住所の住民票を添付することで、新住所で相続人の住所の登記を入れました。

被相続人が「父」。相続人が「母」と「子」で、「子」が「母」の成年後見人になっている場合、「子」としては、ご自身も相続人であることに加えて、「母」の成年後見人として遺産分割協議に参加する立場にあります。
このような場合は、「利益相反行為」となり、被後見人となられる「母」に不利益が及ばないように、遺産分割協議のために特別代理人の選任が必要となります。
「子」である成年後見人から家庭裁判所に申立することにより、特別代理人には、当事務所の司法書士が選任されました。「母」が法定相続分を確保できるような内容で遺産分割協議をし、遺産分割協議書には、司法書士が署名捺印をし、特別代理人の選任審判書＋司法書士の印鑑証明書と共に、法務局に提出しました。

相続の名義変更に際しては、登記簿に登記されている人と、亡くなられた被相続人が同じ人であることを証明するため、亡くなられた被相続人の住所の証明書が必要です。また、住所の証明書を取れない場合は、上申書や権利証、相続人全員の印鑑証明書など、住所の証明書を取れないことを補う書類が必要となります。
しかし、登記されたのが昭和２０年代で、住民票の制度が始まる前に登記された事例では、登記簿上の住所と本籍地が一致していたため、戸籍謄本以外の書類を添付せずに、登記を進めました。
※大阪の本局で、昭和４１年に登記された事案、昭和４５年に登記された事案でも、同様の扱いで相続登記できた事例もありますが、管轄の法務局により、見解が分かれることもあります。

相続された不動産に、昭和１０年代に付けられた抵当権の登記が残ったままになっていました。抵当権者は役所です。
法的には「時効」を主張できるケースですが、まずは相談をということで、役所に電話を入れてみたところ、いろいろと部署を回されながらも、抵当権の抹消手続きについて、協力してもらえることになりました。
抵当権を消す原因は、現在の日付で「解除」となりました。抵当権の抹消をする前提に、役所の統廃合によって村が市になっていましたので、「合併」を原因とする抵当権移転の登記を入れた上で、抵当権抹消登記の申請をしました。

遺産分割協議書には、相続人全員のご捺印（実印にて）が必要です。
相続人の方が遠方におられる場合は、当事務所から、遺産分割協議書をご郵送し、ご捺印後、印鑑証明書と共に送り返していただくこともあります。
どのように手続きを進めるかは、依頼者のご希望をお聞きしていますが、司法書士や行政書士は、遺産分割の話し合いに関する代理人にはなれません。必ず事前に、相続人の皆様の間で、遺産分けの話し合いを済ませていただくようお願いしています。

相続の名義変更後、土地建物やマンションの売却を予定されていることもあります。
ご希望があれば、仲介業者さんをご紹介し、売却の話がまとまった時には、不動産の売り渡しの登記手続きまでお手伝いさせていただきます。

遺産分割による名義変更は、亡くなられた方（被相続人）が登記されている名義を、相続人の名義に変える手続きです。通常は「所有権移転」という形で登記を入れますが、、建物の表題部の登記しかされていておらず、所有者の登記がされていない場合は、「所有権保存」の登記を入れることになります。

古い建物の場合は、法務局で登記がされていない（「未登記」といわれます）ことがあります。この場合は、役所に未登記家屋の名義変更届を提出します。
「この機会に、建物の登記もしておかれる」こともありますが、古い建物で、いずれ取り壊しを考えられる可能性が高ければ、役所に届出を出されるだけで済まされるケースが多いです。

相続財産に「田」や「畑」の農地が含まれている場合は、相続登記の完了後、役所に「農地法第３条の３第１項による届出書」を提出します。 届出先は、農地を管轄する農業委員会です。

相続財産に山林が含まれている場合は、相続登記完了後、役所に「森林の土地の所有者変更届」を提出します。この届出は、平成２３年４月の森林法改正で求められるようになった手続きです。

相続の登記には、被相続人（亡くなられた方）の住所の証明が必要です。
しかし、役所の保管期限の関係で、除籍されてから５年が経過している場合は、証明書（住民票や戸籍の附票）を取得できないことが多いです（戸籍の附票は、自治体によっては、５年が経過しても発行されることがあります）。
役所の保管期限の経過したことによって、住所の証明書を取れない場合は、別途、それを補うための書類として「相続人全員による上申書」「権利証」「相続人全員の印鑑証明書」の３点セットが必要となります。
※上記３点セットのうち、権利証の添付ができない場合は、大阪法務局堺支局の扱いとして、固定資産税の納税通知書を添付（但し、被相続人の住所氏名の記載があること）。納税通知書がない場合は、保証書（被相続人本人に違いがないことを、２人以上が保証する旨＋印鑑証明書を添付）を提出します。

遺産分割協議書に記載する財産は、不動産や預貯金だけとは限りません。
不動産や預貯金の相続の他に、火災保険契約がある場合は、「契約上の地位」の相続として、遺産分割協議書に記載。別途、保険会社でも相続の手続きが必要でした。

土地に借地権がある場合でも、借地権の登記がされているケースは少ないですが、土地に賃借権設定登記がある場合は、相続による賃借権移転の登記を申請します。
登録免許税は、土地の固定資産評価額の０．２％。所有権の相続の場合は０．４％ですので、所有権の相続の場合に比べて、１／２の税率になります。

相続による名義変更の原因は、通常「相続」となり、登記簿には「年月日相続」と入ります。
しかし、一旦、法定相続分で相続登記が入れられた後、改めて遺産分割協議をされた場合は、その後に、「遺産分割」を原因として名義変更の登記を入れます。
この場合は、権利を失う相続人の方については、権利証（登記識別情報）の提出も必要になります。

行政書士さん経由で相続登記のご依頼を受けるケースでは、戸籍の収集から当事務所が担当させてもらうこともありますが、戸籍の収集と遺産分割協議書の作成までを行政書士さんが担当され、相続登記だけを当事務所が担当させてもらう場合もあります。

相続人の人数が多くなると、戸籍謄本の収集や、相続人間で印鑑をもらうお話をしていただくのにも、手間がかかり、手続きに必要な費用も高くなります。
話し合いをしていただくにも、「連絡が取れない……」という可能性も高くなりますので、相続が発生された場合は、早い段階で、相続手続きを進められることをお勧めします。

亡くなられた方（被相続人）が自筆証書遺言を作られていたものの、不動産の特定方法が不十分であったため、遺言書と同内容の遺産分割協議を作成して、手続きを進めた事例です。
自筆証書遺言を作られる場合は、専門家に相談されずに作られることも多いため、不動産の特定方法や、文章の表現などに、気を付けていただければと思います。

韓国籍の相続の場合、戸籍の集め方の段階から、日本の相続と進め方が異なります。
委任状を頂戴し、韓国領事館での韓国戸籍の取得、翻訳の手配まで、当事務所で手配させていただきました。

相続が発生してから４０年以上が経過していた事例。
相続人の数名が亡くなられ、二次相続が発生していましたが、今回は、相続人の皆さんがご連絡が取れる関係におられたことで、早いタイミングで遺産分割協議書への印鑑が揃いました（しかし、相続人の数が増えることで、話し合い自体が難しくなることもあります）。

借地上の建物について、相続による名義変更する場合は、売買や贈与による名義変更の場合と違い、地主の承諾は不要です。今回は、「地主さんからの要請で」ということで、相続による名義変更の手続きを進められました。

相続人が１名の場合でも、他の相続人がいないことを証明するため、遺産分割による相続の場合と同じように戸籍謄本の収集が必要です。
但し、相続人が１名の場合は、遺産分割協議書の作成や、相続人の印鑑証明書は不要です。

法定相続人が複数おられる場合でも、他の相続人の全員が相続放棄をされた場合、相続人が１名になります。
相続放棄された相続人については「相続放棄申述受理証明書」を添付することで、相続放棄をされなかった相続人からの委任状のみで、相続による土地建物の名義変更の手続きをすることができます。

遺言書で、相続人に対して「相続させる」とされている遺言書については、遺言執行者が指定されている場合でも、遺言執行者が代理して相続の登記をすることができないことになっています。
したがって、「相続させる」と指定された相続人の方から委任状をいただき、遺言執行者の関与なしで、相続による名義変更の手続きをしました。

遺産分割調停にもとづいて相続による名義変更をする場合、調停調書の中で、「申立人は、別紙目録記載の不動産を単独取得する」といった条項が入っています。また、亡くなられた被相続人の住所、氏名、生年月日も表示されています。
相続の証明書として必要になる書類は、「調停調書」「相続人の住所の証明書」のみで、戸籍謄本は不要。調停調書で「不動産を取得する」とされた相続人だけの印鑑で、名義変更の手続きをすることができます。

不動産の所有者に対して債権を持っている債権者は、差押えの登記を入れる等の前提として、法定相続分による相続登記（例：Ａ持分２分の１、Ｂ持分２分の１）を入れることができます。
しかし、相続人間の遺産分割調停により、Ａが全部の所有権を取得した場合は、調停調書通りの登記を入れるため、ＡとＢの共同申請によって、Ａ単独名義とする登記を入れます。登記の原因は、「相続」ではなく「遺産分割」で、登記の原因日付は、調停の成立日です。

遺産分割の審判が確定した場合、審判によって「不動産を取得する」とされた人が、審判書と確定証明書を添付して、単独で相続登記の申請をすることができます。
今回のケースでは、審判によって「不動産を取得する」とされた相続人Ａが、審判確定後に亡くなられていたため、一旦死者名義Ａで相続登記を入れた後、さらにＡの相続登記を入れました。

婚姻期間が２０年を経過した夫婦間の居住用不動産に関する贈与については、贈与税について、２，０００万円の配偶者控除を使うことができます。
最初にご相談を受けた時には、ご結婚されてから２０年が経過していなかったため、２０年になるのを待って贈与の手続きをされました。

相続時精算課税制度を使うことで、２，５００万円までの贈与について、贈与税の非課税の取扱いを受けられます。但し、この制度を使うことにより贈与税が課税されない場合でも、贈与税の申告が必要であることと、相続税が課税される方については、相続税の計算をする時に清算することになることに注意が必要です。

税理士さんが関与された上で行われる不動産の贈与では、将来の相続税のことも踏まえて、贈与税が課税されても、あえて生前に手続きを進められる場合があります。
しかし、不動産の贈与には、２％の登録免許税（相続の場合は０．４％）と、不動産取得税も課税される可能性があります、

年間１１０万円の基礎控除枠を使うため、贈与を受ける人を複数にする方法があります。
２人にすれば２２０万円、３人にすれば３３０万円の基礎控除枠を利用できますが、不動産を共有にすることで、権利関係が複雑になりますので（将来、相続が発生した時は、個別に名義変更の手続きが必要）、そのデメリットも踏まえてご検討してもらいます。

贈与をされる人の住所が、登記簿上の住所から変更になっている場に合は、贈与の名義変更の前提として、住所変更の登記が必要となります。
住所変更の登記に必要な書類は、住所変更の経緯が分かる住民票や戸籍附票です。

贈与による土地建物、マンションの名義変更には、贈与される方の権利証（登記識別情報）が必要です。
権利証を紛失されている場合は、司法書士が「本人確認情報」を作成するか、「事前通知」という制度を使うかの、２つの方法があります。
本人確認情報の作成には、別途司法書士報酬をいただくことになりますので、登記を急ぐ必要のない贈与の場合は、「事前通知」の制度を使っています。
　「事前通知」の制度は、権利証がないまま法務局に名義変更の申請をし、後日、法務局から届く確認の書類に、実印を押して送り返していただく方法です。

実際に住まれている方と所有者が異なるため、実情に合わせるために登記をされた事例。、
税理士さんに事前に贈与税を試算してもらった上、一度で贈与すると多額の贈与税がかかるため、ひとまず、持分２分の１について贈与手続きをしました。

売買による名義変更をする時に、所有者の住所が変わっている場合、住所の変更登記をして、登記簿の住所と印鑑証明書の住所を一致させる必要があります。住所の変更証明書としては、住民票や戸籍の附票です。
しかし、住んでおられる場所に変更がなく、区画整理など役所の事情で住所の変更があった場合、住民票では、元から今の住所に住んでいた形で登録されているケースがあります。

（例）登記簿上　住所Ａ（昭和４０年登記）
　　　現在の住民票　住所Ｂ（昭和３５年移転）
　
諸事情で、住所Ａが間違いであったとして、「錯誤」による住所の更正登記をしたこともありますが、今回は、役所で別途「町名地番変更」の証明書が取れましたので、「町名地番変更」による住所の変更登記を入れました。

土地の地目が「田」「畑」などの農地である場合、農地法の許可、もしくは届出をしないと、売買をすることができません。
農地法５条の手続は、農地の転用を目的とする売買ですが、売買契約の後、売買代金の決済をする前に土地を造成。売主さんからの申請で、先に農地を雑種地とする地目変更をした上、売買による名義変更登記を申請しました。
※固定資産評価証明上では農地として評価されています。所有権移転の登録免許税の計算に際しては、「近傍雑種地」の評価額を市税事務所で書き入れてもらった上、近傍雑種地の評価額を元に計算しました。

離婚に伴い、土地建物やマンションの名義を変える手段としては、「財産分与」という方法がありますが、住宅ローンが残ったままである場合、住宅ローンの清算方法が問題になります。そこで、
１．離婚された一方当事者の親族が、不動産の所有権を取得する対価として売買代金の支払い
２．その売買代金を利用して、住宅ローンを完済
されることで、不動産の所有権は、売買代金を出された親族に名義変更。
同時に抵当権の抹消手続きもし、結果的には、他人間で通常の売買が行われたのと同様の名義変更の手続をしました。

仲介業者さんが入らない売買の場合は、当事務所で、売買契約書、領収書のご用意や、固定資産税の日割計算などを担当させてもらいます。但し、売買の条件に関する交渉事はできませんので、売買代金等の諸条件については、売主さん買主さんで、直接お話しをお願いしています。

会社の代表取締役と会社間の売買は、「利益相反取引」といわれ、通常の売買の添付書類の他に、株主総会議事録（取締役会が設置されている会社では取締役会議事録）と出席取締役の印鑑証明書が必要になります。「会社に不利益を及ぼさないように」という趣旨です。

農地の売買については、農地法第３条の許可が必要で、許可を得ない売買は無効です。売買契約後、農業委員会への許可申請をした上で、売買代金の決済をすることになります。
今回の事例では、農業委員会での手続きは、買主さんがご自分で手続きされました。
※農業委員会の許可証は、法務局への提出書類となります。

売買の対象となる建物が登記されていなかったケースでは、売主さん側で事前に「建物の表題登記」「所有権保存登記」を入れた上で、買主さんに名義変更の手続きをしました。
未登記のままでも、売買の手続き自体は可能ですが、買主さんの権利を保全するために、段階を踏んで登記の手続きを進めました。

離婚に伴う名義変更のご依頼は、一緒に事務所まで来ていただける場合もありますが、多くの場合、当事務所から、それぞれに意思確認をさせてもらい、ご捺印をいただきます。
不動産の名義変更の他に、養育費等の決め事をされる場合は、契約書の作成をさせていただくことも可能ですが、司法書士は、一方の代理人として交渉事をすることはできませんので、予め、当事者間での話し合いをお願いしています。

会社の合併により消滅した会社が不動産を持たれていた場合、その権利は、合併により吸収した会社に引き継がれます。個人の相続にあたる手続きですが、合併の証明書類としては、合併により存続した会社の登記事項証明書（登記簿謄本）のみで足ります。

金融機関への必要書類の取り寄せの後、相続人の方に署名してもらい、事務所が窓口に出向きます（もしくは郵送します）。 代理しての手続きが可能であった金融機関は、「ゆうちょ銀行」「三井住友銀行」です。

金融機関の取扱いで、相続人ご本人が窓口に出向くことを求められる場合は、戸籍謄本や書類の確認までを事務所でさせてもらい、相続人代表の方に、窓口に行っていただくことになります。
相続人代表の来所を求められた金融機関は、「大阪信用金庫」です。
「近畿大阪銀行」については、相続人の方からの郵送で、手続きが可能でした。
「りそな銀行」については、住宅ローンの残債務があり、抵当権の抹消手続きもあった関係で、郵便物の送付先は相続人宛という取扱いでした。

第１順位の相続人は、配偶者と子供さんです。
第１順位の相続人全員が相続放棄されることで、次順位のご両親（亡くなられている場合はご兄弟）に相続する権利がいきます。
相続放棄されたことを、次順位の相続人に知らせられるかどうかは、依頼者の皆様にお任せしていますが、大阪家庭裁判所の相続放棄の通知書には、「あなたが相続を放棄したことによって新たに相続人になった人があれば、あなたの相続放棄申述が受理されたことを連絡してあげるのが親切です」と記載されています。

兄弟姉妹以外の相続人には、「遺留分」という最低限度の権利が確保されています。
したがって、例えば、「全ての財産を長女に」という遺言書を残したとしても、相続開始後、妻や他の子から遺留分の請求があれば、長女が全ての財産を相続することはできなくなります。
そこで、遺言書の作成と並行して、遺言書で相続するとされなかった相続人が、遺留分を放棄するための手続きを、家庭裁判所で行いました。

遺言書の中でも、公正証書遺言以外の遺言の場合は、相続が始まった後、家庭裁判所で「遺言書の検認」の手続きをする必要があります。
検認の申立ができるのは、「遺言書の保管者、遺言書を発見した相続人」とされており、司法書士が遺言書を保管していた場合は、司法書士から検認の申立ができます。