平成26年度　解決事例一覧　堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

相続による名義変更のご依頼を受けた際、過去に完済された住宅ローンの抵当権が残ったままになっていることもあります。抵当権が残ったままである場合は、将来、売却されるような時に困られることになります（抵当権が付いたままであれば売却ができないためです）。
抵当権の登記が残っている場合でも、抹消するための書類を保管されていた場合もあれば、受け取られていなかった場合もありますが、いずれの場合も、相続による土地建物名義変更と共に、抵当権抹消の手続きを進めさせてもらいました。

相続された財産が土地建物やマンションしかない場合、不動産の遺産分割の方法として、「Ａさんに甲不動産、Ｂさんに乙不動産」という分け方もできますが、「Ａさんが全ての不動産を相続する」とした上、Ａさん自身の預貯金から、Ｂさんに代償金として現金を支払われるケースもあります。
代償金を支払われる場合は、そのことも遺産分割協議書に記載します。

法務局への土地建物の名義変更の申請は、オンライン登記申請システム&郵送での手続きを利用しています。
不動産の管轄が堺であっても、遠方の司法書士事務所から申請ができますし、その逆で、堺の司法書士事務所から、遠方の法務局に申請することも可能です。
ご実家が堺だということで、遠方からご予約いただき、堺市で生活されているご家族とお越しいただけるケースも多いです。

相続による名義変更には、被相続人（亡くなられた方）の住所証明書が必要です。最後の住所地の証明だけではなく、「登記簿上に住所」に住所を置いていた時点まで遡る必要があります。
住所証明書になるのは、住民票の除票や戸籍の附票ですが、役所での保存期間経過により、取得できない場合は、相続人全員の上申書（実印を押印）、印鑑証明書、権利証を添付して、証明書を取れないことを補います。

※登記簿上の住所地と本籍地が同じであっても、住所と本籍は異なりますので、登記されたのが、住民票の制度が始まった時期以降であれば、上記のように上申書等が必要です。
　しかし、和歌山の法務局では、昭和４８年に登記されていた事例で、「上申書も不要」という扱いで登記できました。
　堺支局では、昭和１０年代に登記されていた事例で、登記簿上の住所＝本籍地である場合、上申書も不要でした。

通常、ご主人は、奥様のご両親の相続については、相続人になりません。
しかし、ご主人が、奥様のご両親と養子縁組をされていた場合は、奥様と同じ立場で法定相続人となり、奥様のご兄弟と共に、遺産分割協議に参加することになります。

特に古い建物の場合は、法務局で登記がされていないことがあります。
この場合は、役所に「未登記家屋の名義変更届」を提出します。届出書類の様式は、各役所で用意されており、ホームページからダウンロードできる役所もあります、
建物の権利証が見当たらなかったり、固定資産税納税通知書のうち、不動産の記載がされているページで、建物の「家屋番号」の部分が空欄になっていれば、未登記だという意味合いになります。

遺産分割の対象となる財産に、「山林」が含まれている場合は、法務局での名義変更が終わった後、役所に「森林の土地の所有者届出書」を提出します。
添付書類は、地図と登記簿謄本ですが、山林の場合、場所を特定できない場合がほとんどのため、個別に役所に相談すると、「地図はなくても構わない」と言われることも多いです。

亡くなられた方が所有されていた土地建物やマンションは、役所から送られてくる固定資産税の納税通知書を見れば、一覧で確認できます。しかし、現況が公衆用道路となっており、非課税の扱いになっている土地については、納税通知書に記載されていない可能性があります。
公衆用道路については、固定資産評価証明書を取得しても「評価額０円」となっているため、名義変更に必要な登録免許税計算に際しては、隣接する宅地の評価を元に計算します。
例えば、宅地と公衆用道路の地番が飛んでおり、近傍宅地が不明な場合は、役所に申し出をして、「登録免許税算定のための、付近１�uあたりの単価」を記載してもらい、計算することになります。

相続された土地建物やマンションを売却される場合、まずは相続による不動産の名義変更をする必要があります。
不動産の相続手続きと共に、不動産の売却を希望される場合は、信頼できる仲介業者さんをご紹介させていただいています。権利証（登記識別情報）はそのままお預かりし、不動産の売却が決まった時の、不動産売り渡しの手続きまで、お手伝いさせていただくことができます。
また、最初から「不動産を売却した上で、売却代金を相続人間を分割したい」という前提で、ご相談をお受けすることもあります。

「相続を放棄した」「権利を放棄した」と言葉を使われることがありますが、「相続の放棄」には、２つの意味合いがあります。
厳密な意味での「相続の放棄」は、家庭裁判所で手続きが行われる「相続放棄」。
もう一つの意味は、遺産分割の話し合いの中で、「自分は何も相続しない」という意思表示をされることです。お客様が言われる「相続の放棄」の中には、後者の意味で使われていることが多いですが、必要書類が異なってきますので、相続の手続きの中では、家庭裁判所への申し立てが必要な「相続放棄」との区別が必要となります。

亡くなられた方が韓国籍であった場合、戸籍の収集方法が、日本の相続と異なります。帰化をされていて、現在は日本国籍であるものの、元々は韓国籍であった場合も同じです。
まずは、相続人代表の方から、委任状をいただき、韓国領事館で韓国の戸籍を収集。領事館で取得できた戸籍で足らない可能性があれば、韓国にも手配します。
韓国戸籍の翻訳は、民団に依頼をしています（翻訳に関する手数料は１通１，０００円）。
亡くなられた方の住所の証明は、日本の住所地で取得できる住民票だけでは、登記された住所からの移転の証明が付かない場合は、東京の法務省に「外国人登録原票の写し」の交付を申請し、登記簿上の住所に置いていたことの証明をします。

日本人の相続であれば、死亡届を出すことにより、戸籍謄本に死亡された旨の記載がされます。
しかし、亡くなられた方が韓国籍の場合、日本の役所に死亡の届出をしても、別途韓国に死亡の届出を出されない限り、韓国の戸籍には死亡されたことが反映されません。
しかし、「死亡年月日」の記載がある日本の住民票を添付することで、複数の法務局で「死亡の証明書」として取り扱ってもらうことができました。

行政書士と司法書士の資格は似ていますが、行政書士は、法務局での不動産登記の申請（名義変更の手続き）をすることはできません。
この事例では、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成までを行政書士さんが。法務局への登記の申請だけを、当事務所で担当させてもらいました。

取壊し済みの附属建物が登記簿に残っているものの、役所で発行された課税明細には記載がなく、滅失済みだと思われた事例。
管轄法務局に照会したところ、法務局では、附属建物が取り壊されていることを確認できないため、「附属建物が滅失済み」であることの表示の変更登記を入れるか、役所で「取壊し済みであることの証明」を取れない限り、名義の変更に伴っては、通常通り登録免許税を課税する、との見解。
取壊しがされた年代が古く、役所でも確認が取れなかったため（堺市役所では、平成１３年以降の取壊しであれば滅失済の記載が可能であるとのこと）、滅失された一部の附属建物も存在するものとして、名義変更の手続きをしました。

Ａさん、Ｂさん、Ｃさん、Ｄさんの４名が共有されている不動産で、Ａさんが亡くなられ、その相続人が、いずれも共有者であるＢさん、Ｃさん、Ｄさんであった場合。
法定相続分で登記をされ、Ｂさん、Ｃさん、Ｄさんの持分が、それぞれ増える形で名義変更されました。

「申立人○○は、目録記載の遺産すべてを単独取得する」旨の調停調書を添付して、相続登記を申請したケース。
名義変更に必要なのは、調停調書、名義人となる相続人の住民票、委任状、固定資産税評価証明書です（調停調書に、被相続人の死亡日の記載あり。登記簿上の住所と最終住所の記載あり、いずれも同じ住所でした）。

夫婦間で不動産の贈与をされる動機はさまざまですが、婚姻期間２０年を経過した夫婦間で、２０００万円の配偶者控除を使った贈与をされる場合、特に相続税が課税される可能性がある方については、税務上のメリットもあります。
土地建物やマンションの名義がご主人であれば、財産の一部を、生前に奥様に移転させられること。亡くなられる前３年以内の贈与になったとしても、相続税を計算する際の財産に加算されないことです。
※相続税対策については、税理士さんにご相談の上、不動産の名義変更の手続きを進めています。

住宅ローンを返済中で、抵当権が付いている不動産であっても、贈与による名義変更をすることができます。法務局での手続き上は、抵当権を付けている銀行の同意は不要です。
しかし、銀行との住宅ローンの契約書では、「不動産の名義を変える時は、銀行や保証会社の承諾を得ること」といった条文が入っているのが一般的ですので、そのことも踏まえて、贈与の手続きをされるかどうか、ご検討いただいています。

借地契約の合意解除に伴って、建物の所有権を地主さんに変えたケース。
対価を伴う名義変更であれば「売買」、対価を伴わない名義変更であれば「贈与」となりますが、このケースでは、無償で地主さんの名義に変えることになったため、建物は「贈与」による名義変更をしました（借地権の贈与を伴うことについては、税理士さんに相談）。

お子さんがおられないご家庭の場合、相続人は、「配偶者とご両親」。もしくは「配偶者とご兄弟」となります。
マンションや土地建物の名義がご主人で、ご両親が先に亡くなられている場合、相続が発生した時に、残された奥さんが遺産分割の話し合いをする相手は、ご主人のご兄弟になります。
一般的には、関係が遠くなるほど、遺産分割の話し合いをするのが大変になり、金銭的な支払いが必要になる可能性もありますので、『奥さんに将来の負担を掛けないように』という意味合いで、生前に贈与をされることもあります。

相続時精算課税制度を使うことで、２，５００万円までの贈与について、非課税の取扱いを受けられます。平成２６年中の贈与に関しては、贈与をする親の年齢は６５歳以上、贈与を受ける子（子が先に亡くなっている場合は孫も可）の年齢は、２０歳以上が要件とされていました(その後、平成２７年に改正)。

年間１１０万円までの贈与であれば、贈与税が課税されません。
１年間の贈与が１１０万円の範囲に収まるように、マンションや土地建物の持分を贈与する方法を採られている方も複数おられます。

贈与税に関して非課税になる制度を利用する場合でも、不動産を贈与する場合には、不動産取得税が２０万円、３０万円と、高額になるケースもあります。一方、建物の築年数が新しい場合は、不動産取得税が課税されない場合もあります。
不動産取得税は、後日、府税事務所から通知が来ますが、事前に計算し、予算に入れておいてもらえるようにしています。

同じ住所のご夫婦が、（夫）（妻）共有で不動産を所有されている場合。
（夫）持分を（妻）に贈与される前提として、（夫）の住所が登記簿上から変更になっていれば、贈与による名義変更をする前提に、（夫）の住所変更登記が必要です。
（夫）の印鑑証明書上の住所と、登記簿上の住所が食い違ったまま、贈与の登記をすることができないためです。

一方、持分の増える（妻）の住所変更登記は、必ず必要なわけではありませんが、住所変更登記に必要となる登録免許税は１筆１，０００円であり、申請する人が（夫）（妻）の２名になっても費用は変わりませんので、ご夫婦の住所変更の登記を、同時に入れることにしました。

親子間で不動産の売買された場合、売買価格が安すぎたり、高すぎると、後日税務署で問題にされる可能性がありますので、税理士さんに売買価格を見てもらった上で、売買代金を決めてもらいました。

当事者間で売買の内容を調整することが可能であれば、必ずしも仲介業者さんを入れる必要はありません。仲介業者さんが入らないマンションや土地建物の売買の場合、登記の手続きの他、当事務所で、売買契約書の作成、固定資産税の日割計算なども含めて、お手伝いさせてもらいます。

不動産の売主さんの住所が、登記簿上の住所から変更されている場合、売買による名義変更の前提に、売主さんの住所変更登記が必要です。
法務局には、住所変更の申請書と、売買による名義変更の申請書を同時に提出しに行きますので、同時に手続きをすればよく、「事前に」住所変更の登記をしておく必要はありませんが、住所変更の手続きを忘れると、法務局で売買の名義変更の登記を受理してもらうことができません。

売買による名義変更をする前提として、売主さんが亡くなられている場合は、売主さんの相続による名義変更をした上でなければ、売買による名義変更ができません。
買主さんからのご紹介で、売主さんの遺産分割・相続の手続きをさせてもらった上で、売買の契約。その後に、売買による名義変更の登記もさせてもらいました。

離婚による不動産の名義変更をされる場合、「不動産の名義変更だけ」のご依頼のこともあれば、養育費の決めごとなども含めた「離婚公正証書作成」のご相談を受けることもあります。

当事務所で契約書の原案を作成し、ご夫婦の双方にご確認いただいた後、公証人役場と打ち合わせ。公正証書作成の際には、公証人役場に出向いていただくことになりますが、場合によっては、司法書士が一方の代理人として出席することもあります（但し、公正証書作成に関する代理人であり、契約内容については、当事者同士でお話し合いをしていただきます）。

離婚による土地建物やマンションの名義変更の際、住宅ローンの処理が問題になることが多いです。
しかし、（夫）から（妻）への名義変更に伴い、（妻）名義で住宅ローンの借入をし、（夫）名義の住宅ローンを返済することができれば、所有者と住宅ローンの借主も（妻）名義となり、（夫）名義の権利を清算することができます。
但し、（妻）に、単独で住宅ローンを借りられる収入があって、ローンの審査が通ることが前提となります。

上記の例のように住宅ローンの清算ができない場合は、住宅ローンの債務者の名義はそのまま、土地建物の所有者とは違う人が、返済を負担する場合もあります。
例えば、所有者は、（夫）から（妻）に変更。住宅ローンの借主は（夫）のまま、（妻）が事実上の返済を負担する、という例です。
この場合、万が一（妻）が返済を滞ると、銀行から催促を受けるのは（夫）であることと、銀行との住宅ローン契約書の中で、所有者の変更をする場合は、予め銀行の承諾が必要であるとされているのが一般的であることに、注意が必要です。

１筆の土地（ＡＢＣの共有）を、３つの土地（甲乙丙）に分筆することで、ＡＢＣが共有する３つの土地ができます。甲土地についてはＢＣ持分をＡに、乙土地についてはＡＣ持分をＢに、丙土地についてはＡＢ持分をＣに全部移転の登記をすることで、甲土地はＡ単独名義、乙土地はＢ単独名義、丙土地はＣ単独名義の土地にすることができます。
それぞれの名義変更で使用される登記の原因は、「共有物分割」です。

不動産の持分の移転に伴い、対価の支払いがありましたが、裁判所で作成された和解条項で「共有物分割を原因として所有権移転登記をする」とされていたため、共有物分割を原因として登記した事例。
「売買」の登録免許税の税率は、土地１．５％、建物は０．３％（一定の要件を満たした住宅用家屋の場合）。「共有物分割」の登録免許税の税率は２％であったため、登録免許税が高くなりました。

会社分割による名義変更の場合は、分割契約書と、会社分割された記載のある承継会社の登記簿謄本が必要とされています。
しかし、分割契約書から不動産の表示が漏れていたケースでは、分割契約書ではなく、登記用の登記原因証明情報及び承継会社の登記簿謄本を添付することで、登記が可能でした（管轄法務局に事前照会済）。

裁判書で作成される和解調書に基づき登記をする場合、多くの場合では、「年月日○○を原因として所有権移転登記手続きをする」といった記載がありますが、「売買を原因として」「財産分与を原因として」といった登記の原因が書かれていない場合があります。
このような場合は、「年月日和解」を原因として、名義変更の手続きをすることになります。

金融機関への必要書類の請求の後、相続人の方に署名してもらい、事務所が窓口に出向きました。　
代理して手続きできた金融機関は、「ゆうちょ銀行」です。
調停調書に基づく相続手続きの場合、相続関係を確認するための戸籍謄本は不要。
調停調書、相続した相続人の印鑑証明書、代理人の本人確認書類（相続した相続人の本人確認書類コピーが必要であった例もあり）で手続き可能でした。

金融機関の取扱いで、相続人が窓口に出向くことを求められる場合は、書類の確認までを事務所でさせてもらい、相続人代表の方に、窓口に行っていただくことになります。
相続人の方の来所を求められた金融機関は「筑邦銀行」。遠方でしたが、書類のやり取りは郵送で可能であったものの、最終の手続きの時には訪問が必要でした。

相続放棄の申立ができる期間は、相続開始を知ってから３ヶ月以内です。
しかし、債権や負債の調査が間に合わない場合など、家庭裁判所に予め申し立てることにより、相続放棄の申立期間を伸ばしてもらうことができます。
伸長してもらった期間は、申立人側で求めた期間のとおり、いずれの場合も「３ヶ月」でした。

亡くなられた方の負債の有無を調査する方法としては、自宅に保管されていた書類、通帳の明細、新たに届く郵便物の確認、などが考えられますが、信用情報の調査をすることで、信用情報機関に加盟している銀行、カード会社、消費者金融からの負債の内容を確認できます。
信用情報機関は、ＪＩＣＣ、ＣＩＣ、銀行協会の３か所があり、いずれも、相続人１名からの郵送での申請が可能です（求められた書類は、３つの信用情報機関ごとに異なります）。

第１順位の相続人が放棄をすることで、債務があれば、次順位の相続人に請求が行く可能性がありますが、次順位の相続人には、相続放棄をされたことを知らされなかった事例。
親族内でのお付き合いの状況により、次順位の相続人が、自らが相続人になったことも、負債があることも知らなかったのであれば、次順位の相続人が相続放棄できる３ヶ月の期間は、「債権者から請求を受けた時から」カウントできると考えられます。

第１順位の相続人が放棄された後、次順位の相続放棄の手続きも一緒にお受けしましたが、事情により、一部の相続人の方は放棄されなかった事例。
『限定承認』の場合と違い、相続放棄は全員で一緒に手続きする必要はありません。
また、一部の方だけご自分で手続きされたり、他の司法書士に依頼されることもあります。

第３順位である兄弟姉妹の相続放棄は、先順位の相続人がいないことを確認するため、被相続人の出生時からの死亡時までの戸籍謄本が必要です。また、父母が亡くなっていることが確認できる戸籍謄本も必要です。
被相続人の戸籍謄本について、事情があり、８歳以降の分しか添付できませんでしたが、追加書類の指示なく受理されました（一方、法務局での相続登記の場合は、出生時からでなく、１２〜１３歳頃からの戸籍謄本を提出することで足りています）。

第３順位である兄弟姉妹の相続放棄の場合は、先順位である両親の死亡が確認できる戸籍が必要です。しかし、両親が亡くなっていても、祖父母が健在の場合があります。
祖父母が亡くなっていることの戸籍謄本の必要性を確認したところ、大阪家裁堺支部では「親の年齢が９１歳以上であれば、祖父母死亡の戸籍謄本の提出は不要」との回答を得ました。

兄弟姉妹（先に亡くなられていると、兄弟姉妹の子）が相続人で、お付き合いがなかったり、関係が疎遠であると、遺産分割の話し合いをされること自体が困難です。
この年に取り扱った２件は、いずれも遺言書がなかったことで、事前に話し合いをされたものの、話ができなかったり、話し合いが成立しなかった事案でした。