堺市で相続・名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田法務事務所。相続手続、遺産分割、相続登記、不動産名義変更をサポート。

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平成29年度取扱い実績


当事務所で、平成29年度に取扱いをした、相続・名義変更関係の業務一覧です。
守秘義務に反しないよう、一般化した上でご紹介しています。

※平成29年時点の法令等を元に記載していますので、現時点の取扱いとは異なっている可能性があります。
相続、遺産分割に関する名義変更

遺産分割による土地建物の名義変更

土地のみの相続登記

土地と建物の所有者が違うため、被相続人名義であった土地のみの名義変更をさせてもらった事例。

税理士さんご紹介の相続登記

税理士さんによる相続税申告の準備と並行して、名義変更の手続きを進めました。
相続証明書(戸籍謄本等)が1セットしかないため、法務局で先に相続登記を申請。戸籍謄本類の原本還付の手続きをし、その後で相続税の申告をしてもらうようにしました。
※遺産分割協議書に、不動産以外の資産がたくさん記載されている場合、依頼者の方と相談し、「不動産のみ」の記載に限った、登記用の遺産分割協議証明書を作成することが多いです。

農地が含まれている相続登記

相続の対象不動産に「農地」が含まれている場合、相続登記が終わった後、役所に名義変更の届出を提出することになります。

未登記家屋の相続手続き   

未登記家屋とは、建物が存在し、固定資産税の課税もされているものの、法務局では登記されていない建物のことです。役所に名義変更の届出を行ないました(必要な書類は、役所によって異なります)。
※貝塚市の場合、所有者として届出られるのは「原則として1名のみ」とされていますが、遺産分割により共有になる場合は構わないという取り扱いで、共有であるとして届出しました。

共有となる相続登記と固定資産税の負担

相続登記によって共有となるものの、今後の固定資産税の納付書を、特定の相続人が負担するとの約束により、その相続人に送ってももらいたい場合。貝塚市では、「共有物件代表者設定届」を提出することで、解決できました。

相続対象の不動産に山林が含まれている場合

相続対象の不動産に「山林」が含まれている場合、法務局での相続登記の後で、役所に名義変更の届出書を提出します。添付書面としては、登記事項証明書のコピーや、図面の提出を求められます。

過去に行なわれていた遺産分割協議に基づく相続登記

過去に遺産分割協議を行なわれ、相続税の申告もされていた事例。
法務局での相続登記だけ行なわれていなかったため、過去の書類に基づいて、相続登記を行ないました。

二次相続が発生していた場合の遺産分割

父死亡→母死亡で、相続人2名が2分の1ずつの持分とする相続登記。
結果的には、法定相続分と同じ持分になる場合でも、遺産分割協議書が必要となります。

【遺産分解協議書での記載例】
・父所有の不動産について、相続人母(年月日死亡)の地位を承継した子A、子Bが遺産分割協議をした結果
・父所有の不動産について、相続人兼相続人母(年月日死亡)の相続人である子A、子Bが遺産分割協議をした結果

被相続人の住所の証明書が取れなかった場合

亡くなられた方の住所の証明書は、役所によって多少の取り扱いの違いがあるものの、住民票は除票になってから5年。戸籍の附票も、同じく5年で廃棄されていることが多いです。
亡くなられてから年月が経過している場合や、購入されてから年月が経っており、途中で住所の移転をされている場合は、登記されている住所に、住所を置いていた証明が取れない、ということがあります。
この場合、権利証が必要となりますが、権利証もない場合は、成人2人以上が「人違いないこと」を保証した『保証書』を添付することで、相続登記を受理してもらうことが多いです。

【事例】
・堺支局の事例で、不動産の所在地と本籍地が同じ、固定資産税課税台帳の所有者欄に、被相続人の氏名と登記簿上の住所の記載がある事例でも、『保証書』の提出を求められました。

遺産承継手続き内での相続登記

預貯金の名義変更など、不動産以外の相続手続きも含めてご依頼を受けている場合の不動産の名義変更。相続登記と並行して、不動産の売却のお手伝い。仲介業者さんのご紹介と、税理士さんのご紹介(相続税の申告・譲渡所得税の申告)もさせてもらいました。

韓国籍の相続登記

韓国籍の相続登記でしたが、依頼者の方に、韓国の戸籍も集めていただき、韓国戸籍の日本語への翻訳の手配からを、当事務所で手配しました。

建設業の許可申請に付随した相続登記
建設業の許可申請をする際、事務所が自己所有であれば、事務所の登記事項証明書を提出することになりますが、所有権の名義が先代名義のままでした。許可申請を担当された行政書士さんと役割分担して、相続登記の申請を進めました。
遺産承継手続きの中での相続登記

相続登記と同時に、法定相続情報証明の申請も行ないました。
登記の完了日と、法定相続情報証明の発行日は同日になっていました。

法定相続による土地建物の名義変更

不動産の売却と同時に申請した相続登記

法定相続人が複数で、すでに、相続人全員を売主として不動産の売買契約が成立していた事例。
相続人全員に相続登記をすると同時に、売買による売り渡しの登記を申請しました。

相続人1名の場合の相続登記
相続人が1名であっても、他に相続人がいないことが分かる相続証明書類(戸籍謄本等)を添付することは、通常の相続登記の場合と同じです。
成年後見人として申請した相続登記

司法書士が成年後見人として就任している事例。
不動産売却の前提として、相続登記を行ないました。
相続人は1名でしたが、共有者である中、「母死亡→父死亡」の順番で亡くなられていたため、まずは母死亡についての法定相続の登記。続いて、母死亡によって移転した持分も含め、父死亡による法定相続の登記を行ないました。

遺言書による土地建物の名義変更

遺言執行者からの遺贈の登記(1)

遺言執行者が指定され、「遺贈する」と記載されている遺言書に基づく登記。
1.遺贈の前提として、所有者(遺贈者)の住所に錯誤があったため、受遺者から錯誤による更正登記を行なった上で、遺贈の登記を申請しました。代位原因は、「年月日遺贈による所有権移転登記請求権」。
2.受遺者が所有権を取得した際の権利証がないため、「事前通知」の制度を利用しました。
権利証がないまま、遺贈の登記を申請し、後日、法務局から確認の郵便物が届いた際に、実印を押して送り返してもらいます。

遺言執行者からの遺贈の登記(2)

遺言執行者が指定され、「遺贈する」と記載されている遺言書に基づく登記。
1.登記簿上の名義人が、遺贈者の先代のままであったため、まずは遺贈者名義とする、相続登記を申請しました。代位原因は、「年月日遺贈による所有権移転登記請求権」とし、受贈者を代位による申請人としました。
2.代位による相続登記の場合、元々、権利証(登記識別情報通知)が発行されない扱いですが、相続登記と遺贈の登記を連件で申請したため、事前通知による確認はなしで、登記が受理されました(不動産登記規則67条)。

危急時遺言に基づくの遺贈の登記

危急時遺言の場合、家庭裁判所で検認を受ける必要があるため、「遺言書検認済証明書」が添付された遺言書を添付して、名義変更の申請をしました。危急時遺言作成時に、確認の審判を受けていますが、確認の審判書は添付書類となりませんでした。

遺贈の登記と受遺者の証明書類

相続人ではない第三者が受遺者として指定されている、遺言書に基づく遺贈の登記。
遺言書には、受遺者の「本籍」「住所」「氏名」が記載。
受遺者の証明書類として添付したのは住民票のみで、住民票には「住所」「氏名」「生年月日」の記載のみで、本籍が記載されていませんでしたが、登記は受理されました。

遺言書に基づく相続登記

1.被相続人の登記された住所の証明を取り寄せする中で、戸籍の附票は除籍されてから5年で廃棄されることが多いですが、和泉市の事例で、平成14年に削除された改正原附票が出てきました。

調停調書・審判書による土地建物の名義変更

調停調書に基づく相続登記

弁護士さんからご紹介で、調停調書に基づく相続登記。
調停調書上における「登記上の住所」は、登記上の住所と一致。
死後年月が経っており、役所の住所証明書で、被相続人が登記上の住所に住所を置いていた証明は発行されませんでしたが、証明書なしで受理されました。

遺産分割の審判に基づく相続登記(2)

審判書に「被相続人の最後の住所」の記載あり。登記簿上の住所と一致していたため、被相続人の最終住所の証明書は添付せずに、相続登記を申請しました。

その他名義変更

生前贈与による土地建物の名義変更

親子間での贈与登記(贈与税課税)

相続税対策で、税理士さんのアドバイスによる生前贈与。
不動産の持分一部移転の手続きをしました。

親子間での贈与登記(贈与税非課税)

贈与税が課税されない範囲で、何年かに分けて、贈与の契約をされている事例。
持分の移転登記を行ないました。

相続時清算課税制度を利用した親子間贈与
相続税清算課税制度を利用することで、贈与税が課税されないことを確認の上、贈与による名義変更を進めました。贈与税の申告については、税理士さんをご紹介しました。
婚姻関係20年経過による夫婦間贈与

婚姻期間が20年を経過された夫婦間贈与で、居住用不動産である場合、贈与税について、110万円の基礎控除枠に加えて、2,000万円の控除が使えます。但し、翌年に税務署への申告が必要です。

親族間での負担付贈与+住宅ローンの借り換え

親族間の売買においては、一般的には住宅ローンの審査が下りませんが、「負担付贈与であれば融資が下りる」という金融機関の見解を元に、住宅ローンの負担付で贈与−抵当権の抹消−抵当権の設定とつ3つの登記を申請し、名義の変更と借り換えとを同時に行なった事例。
※税理士さんにも関与してもらい、税務上問題が生じないことも確認の上、手続きを進めています。

賃借権付であることを前提に行なわれた不動産売買

一般的な第三間の売買の場合、賃借権を含む権利関係を清算した状態で売買が行なわれますが、賃借権が付いていることを前提に売買契約が行なわれた事例。賃貸借契約書の確認もさせていただきました。

隣地所有者間での贈与

事前に分筆をし、無償譲渡をされる土地を確定させた上で、贈与の手続きをしました。

山林の贈与

地方の山林で、大人数での共有状態である土地について、相続登記を入れると同時に、地元の方に無償で引き取ってもらわれた事例。
※山林の名義変更については、法務局での登記の後で、行政に名義変更の届出が必要です。

売買による土地建物の名義変更

会社と代表取締役間の売買

売主が会社、買主が会社の代表取締役とする不動産売買。
利益相反取引のため、株主総会議事録を添付(取締役会非設置会社)。金融機関の融資を受けられたため、抵当権設定登記も行ないました。

会社と代表取締役間の売買

売主が代表取締役、買主を会社とする不動産売買。
区分建物でしたが、事前に「分離処分可能の規約」を設定する公正証書を作成し、土地家屋調査士さんが区分建物の変更登記。
区分された建物の一部のみを法人名義とする所有権移転登記(売買代金の融資に伴う抵当権設定登記もあり)を行ないました。

売主さんの苗字に変更がある場合の氏名変更の登記には、戸籍謄本と共に、本籍地が記載された住民票(もしくは戸籍の附票)が必要です。戸籍謄本だけであれば、登記されている人と同一の方であるか、書類上、判断ができないためです。
※住民票に氏名変更の記載がある場合は、住民票だけでよい取り扱いです。

隣接所有者間での売買

行政書士さんが売買契約書だけ作成されていた事例。
買主さんからのご依頼で、売主さんの登記費用も買主さんが負担される契約に基づいて、手続きを進めました。
また、分譲地の残地が残っていた事例では、隣接する土地を所有される方に、売買で名義変更をしました。

農地の売買

市街化調整区域の農地について、前年に農地法3条の許可を取っていたものの、代金の授受が本年となった事例。
※農地法の許可を取った後、所有権移転の手続きをするまでの期間の制限規定は見当たりませんでした。

財産分与による土地建物の名義変更

協議離婚に伴う財産分与による移転登記

事前に登記に必要な書類を整えておき、離婚届を出された日付を登記原因日として、財産分与の名義変更の登記申請を行ないました。

夫婦共有の不動産に、夫婦の住宅ローンがそれぞれ残った状態でしたが、夫→妻に持分の名義変更をすると同時に、住宅ローンの借り換えをし、夫の住宅ローンは完済。妻の住宅ローンのみになりました。
※離婚協議書では、土地建物の名義を妻に変更すると共に、住宅ローンの残債務も妻が負担する旨の条項を入れています。

離婚公正証書は当事者間で作成された事例

離婚に関する取り決めをする離婚公正証書の作成はご自分で手配され、財産分与による不動産の名義変更のみをご依頼いただいた事例。

真正な登記名義の回復を原因とする名義変更

真正な登記名義の回復による名義変更

古くに行なわれた登記でしたが、売買契約書や領収書に記載されている契約者と、登記の名義人が異なることが書類上確認できたため、「真正な登記名義の回復」を登記の原因としました。
また、登記の義務者となる人が亡くなられていたため、その相続人全員を義務者(実印の押印+印鑑証明書の添付)として、登記の申請を行ないました。
また、被相続人の住所の証明書が発行されず、権利証もないケースでしたが、法務局に照会したところ、「固定資産税の課税証明書に被相続人の氏名の記載があればよい」との回答であったため、保証書の添付は不要でした。

民法646条2項を原因とする名義変更

民法646条2項を原因とする名義変更

会社と役員間の合意により、実際には会社で購入されたものの、名義が役員個人になっていた事例。会社名義に戻す手段として、「民法646条第2項による移転」を用いました。
登記に際しては、会社の決算書に当該建物が記載されていることや、光熱費等の支払いがを会社で行なわれていることを確認しました。登記の原因日は、申請の日としました。
また、利益相反取引には該当しない、ということで、会社の議事録の添付は不要でした(法務局に照会済)。

持分放棄による土地(農地)の名義変更

土地の地目が農地の場合の名義変更

共有で土地を所有されている中、一名に名義をまとめるため、売買による持分移転による名義変更をする事例。土地の一筆だけ農地が含まれていて、売買であれば農地法の許可を取らないといけない中、さまざまな事情を考慮し、農地については、「持分放棄」を原因として名義変更をしました。
共有者が持分を放棄すると、その持分は自動的に他の共有者に帰属することになるため、農地法の許可は不要とされています。

特別縁故者不存在確定による名義変更

特別縁故者不存在確定で、共有者に帰属した持分の登記

相続人の不存在により、相続財産管理人が選任されていた事例。
特別縁故者が不存在により、共有者に持分が帰属したことに伴う登記の申請。
【添付書類】
・特別縁故者が不存在である旨の裁判所の証明書
・相続財産管理人の資格証明書(選任審判書に、最新の日付で裁判所の認証文付)
・相続財産管理人の印鑑証明書(裁判所発行のもの)
・権利証

その他相続手続き

遺産承継・預貯金の相続手続き

相続人の代理人として手続きする場合

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをし、解約金もお預かりした金融機関は下記のとおりです。相続人全員から遺産承継業務の委任状(印鑑証明書付)をお預かりした上で、手続きを進めました。

「ゆうちょ銀行」「三菱東京UFJ銀行」「三井住友信託銀行」「関西アーバン銀行」「大阪信用金庫」「三井住友銀行」「りそな銀行」「池田泉州銀行」「野村證券」

※野村證券は、「故○○相続財産承継業務受託司法書士」としての口座を開設後、株式を売却し、売却後の資金を相続人に分配しました。

事務連絡・書類確認のみの場合

事務手続きの依頼を受けた司法書士として、預貯金等の相続手続きをしたのは、下記の金融機関です。相続任に対し、電話による意思確認をされた金融機関はありましたが、いずれの場合も、相続人の方には金融機関の窓口に行っていただくことなく、手続きができました。

「ゆうちょ銀行」「三井住友信託銀行」「大阪南農業協同組合」「AIU損害保険」

相続放棄申立書類作成

兄弟姉妹のみが相続人であったケース

兄弟姉妹の相続放棄の場合、先順位の相続人がいない証明が必要です。
子・両親・祖父母が存在しない、もしくは、死亡していることが確認できる戸籍謄本を収集した上で、相続放棄の手続きをします。

相続人の一部の方のみが放棄されるケース

一部の相続人の方のみが相続放棄されたケース。
後々の手続き(不動産の名義変更、預貯金の相続手続き)で必要となるため、「相続放棄申述受理証明書」取得の手続きまでしました。

未成年者の相続放棄

未成年者の相続放棄の場合、親権者からの申請で、相続放棄の手続きをしました。
※相続放棄申述受理通知書の「申述人」の氏名欄には、未成年者ご本人のみの氏名が記載されていました。

第一順位から第三順位まで3回に分けて申請したケース

第一順位の「子」、第二順位の「親」、第三順位の「兄弟」と、先順位の相続放棄が終わる毎に、順次相続放棄の申立をした事例。
※相続人の順位が違う場合、まとめて申立をすることができないためです。

相続財産管理人選任申立

相続人全員が相続放棄されていたケース

共有者の相続登記のご依頼の前提で、他の共有者の相続人全員が相続放棄されていた事例。「相続人が存在しない」ため、共有者の相続人が、利害関係人として相続財産管理人選任の申立をしました。



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★ 司法書士行政書士吉田法務事務所からのご案内 ★ 

このページでは、相続や名義変更に関して、平成28年度中に、実際に業務として取り扱った中でポイントとなった部分をまとめています。

司法書士や行政書士の業務は、サービス業ですが、専門職であり、職人の世界でもあります。

経験を積めば積むほど、事務所にノウハウが蓄積され、お客様により良い法的サービスを提供することが可能になります。

取扱実績(実数)と、取扱い業務の概略をお伝えし、事務所の経験を「見える化」することは、依頼者の皆様に、安心してご依頼いただける材料のひとつになる、と考えております。

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