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不動産の売却と取り壊し

不動産売却前の相続登記

相続された不動産を売却する場合、最終的には不動産の買主名義に変更することになりますが、被相続人から相続人への相続登記を省略して、直接買主名義に変更することはできません。

一旦、相続人名義に相続登記をした後に、売買による所有権移転登記をする必要があります。

この時の手続きは、下記の流れになります。

<現在の登記簿> 所有者A(被相続人)名義
         ↓
   1.相続による所有権移転申請(相続人B名義)
         ↓
      相続人である売主Bと買主Xが売買契約
         ↓
   2.売買による所有権移転登記(買主X名義)

  • 1の相続登記をせずに、被相続人A名義から直接買主X名義に変えることはできません。
  • 相続人としてBCDの3名がいる場合、以下の2つの方法が考えられます。
    T.遺産分割協議によりB名義で相続登記をし、Bが売主になる。
    U.法定相続分によってBCD名義に相続登記をし、BCD全員が売主になる。 

不動産の滅失登記

相続した不動産を取り壊した時は、法務局で滅失登記をすることになります。

不動産を取り壊した場合は、売却する場合とは異なり、前提として相続による名義変更登記をする必要はなく、相続人の1人からの申請で手続き可能です。

<現在の登記簿> 所有者A(被相続人)名義
         ↓
   1.相続人BCDがいる場合でも、相続人の1人であるBが申請人となって滅失登記可能

  • 相続による名義変更をせず、登記簿上の所有者が被相続人A名義の状態のまま滅失登記可能です。

    滅失登記をすることで、建物の登記簿がなくなり、固定資産税も課税されないことになります(但し、1月1日時点で建物が存在していた場合は、その1年分の固定資産税を支払うことになります)。
●滅失登記必要書類
  • 解体業者の取り壊し証明書
  • 解体業者の印鑑証明書と資格証明書(資格証明書は法人の場合のみ)
  • 被相続人の最終の戸籍謄本
  • 相続人の戸籍謄本(申請人になる相続人のものだけで可)

※なお、滅失登記の申請は、司法書士の業務範囲外になりますので、業務に際しては土地家屋調査士さんにご依頼します。

★ 司法書士行政書士吉田法務事務所からのご案内 ★ 

持ち家に住まれていた被相続人の方が亡くなられた場合、そのまま相続人の方が住まれる場合もあれば、売却をして、売却代金を相続人間で分割される場合もあります。

「売却する場合も、相続人の名義に変更しないといけないのですか」というご質問をよく受けますが、相続開始後に売買をする場合は、必ず一旦相続登記をしなければなりません。

手続上は、売買の登記と同時に相続登記を申請することも可能ですが、相続登記だけ先行して済まされておくほうが、売却の手続がスムーズに進むと思います。

一方、取り壊しをして滅失登記をする場合には、相続登記をせず、相続人1人の方の申請で、手続は可能です。

滅失登記については、司法書士ではなく土地家屋調査士さんの業務になりますので、土地家屋調査士さんと連携して業務を進めております。

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