生前贈与とは 堺市で相続手続・相続登記・不動産の名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所へ

堺市の司法書士行政書士による相続名義変更相談  
大阪府堺市の司法書士・行政書士
三国ヶ丘駅近く 吉田法務事務所
大阪府堺市堺区向陵中町4丁4番7号
司法書士による電話相談受付中
相談フォームからのお問い合わせ
吉田法務事務所の案内
司法書士と女性スタッフ

堺市堺区、三国ヶ丘の司法書士事務所です。駅近くの便利な立地と、司法書士と行政書士、FPの視点を生かし、遺産相続・名義変更など、個人向けに特化した法的サービスを提供しています。

キャッチコピーは、「必要なときに、あなたの側に」。
困りごと、悩みごと解決のお手伝いと、相続や名義変更に関する面倒な手続きのお手伝いをしています。

代表司法書士のブログ「吉田浩章の司法書士日誌−堺市堺区−」は毎日更新中です!

〒590−0024
大阪府堺市堺区向陵中町
4丁4番7号
TEL 072−254−5755
FAX 072−254−5788
吉田浩章の司法書士日誌−堺市堺区−
司法書士吉田法務事務所(堺市堺区)
堺市の司法書士による成年後見相談サイト
堺市の遺産相続・相続手続きと不動産売却手続き支援サイト

生前贈与とは

不動産の生前贈与

「贈与」は、贈与する人が亡くなってから発生する「相続」と違い、贈与者が生前に行われるもの、という意味で、「生前贈与」ともいわれます。

贈与は、「無償で」財産を譲る契約であるため、一般的には「親から子に」「親から孫に」。
もしくは、「夫から妻に」「妻から夫に」行われる場合が圧倒的に多いです。

★「相続」と「生前贈与」の違い

例:「父」から「子」への所有権移転(名義変更)
例:「夫」から「妻」への所有権移転(名義変更)

◎「父」や「夫」が亡くなった時に発生するのが「相続」
        ↑
◎「相続」を待たずに、「父」や「夫」が元気なうちに行われる手続きが「贈与」
 
 遺産分割協議を待たずに、当事者の合意があれば名義変更ができる、というメリットがあります。


不動産の生前贈与では、年間110万円の基礎控除の範囲内では評価が納まらないことが多いため、「相続時精算課税制度」や「配偶者控除」等、まずは税制面で使える制度がないかどうかの検討が必要です。

もしくは、毎年ごとに贈与契約を積み重ねられ、何回かに分けて不動産の名義を変えられている例もあります。

不動産の生前贈与をする場合には、贈与税が非課税になる場合でも、名義変更の際の登録免許税、不動産取得税等、登記にかかるコストが高額になる傾向があります。諸費用も含めた検討が必要となります。

★例えば、「父から子」に不動産を「贈与」する場合、「相続」させる場合のコストの比較

1.贈与の場合 メリット
・今すぐに名義を変えられる、というのが最大のメリットです。
デメリット
・非課税枠や特別控除を使えない場合は、贈与税が高額になることがあります。
・登録免許税の税率は、相続の場合が0.4%に対し、贈与の場合は2%と、高額になります。
・不動産取得税は、相続の場合が非課税に対し、贈与の場合は課税の対象になります。その不動産に住まれていない方に贈与する場合は、特に注意が必要です。
2.相続の場合 メリット
・登録免許税は、贈与の場合と比べて、1/5で済みます。税率は、贈与の場合2%に対して、相続の場合0.4%です。
・不動産取得税が課税されません。その家に住んでいない人が相続した場合も、同様です。
デメリット
・遺言書を書いたとしても、不動産の名義変更は、所有者が亡くなった後でないとできません。その間の権利関係が不安定なものになります。

「贈与で不動産の名義変更をしたいんです」とご相談に対し、約1/3程度の例で、コストを見られて断念されます。

登記費用の他、生前贈与に必要な諸費用を負担してでも、生前に贈与するメリットがあるのか。
もしくは、遺言書に記載することで、亡くなった時に効力が生じる「相続」や「遺贈」ではダメなのか、といった点からもご検討下さい。

農地法の許可

不動産の生前贈与の中で、農地の所有権を贈与する場合は、事前に農業委員会又は知事の許可を受ける(市街化区域であれば届出)ことが必要です。

所有権移転の許可については、農地法第3条に規定されていますので、「農地法第3条の許可」といわれています。

また、農地を農地以外のものにする場合(農地の転用)にも、許可や届出が必要になります。転用の場合、農地法第4条と第5条の2種類があり、所有権の移転が伴うかどうかで区別されています。

なお、許可に必要な書類は、各農業委員会や都道府県によって異なります。
窓口になる役所に、事前の確認が必要です。

種 類 農地法第3条 農地法第4条 農地法第5条
必要な場合 農地のまま、所有権を移転する場合 所有者が自ら農地を転用する場合 権利(所有権、賃借権等)の移転や設定を伴う転用の場合
必要書類(例) ・許可申請書
・土地登記簿謄本
・譲渡人の印鑑証明書
・譲受人の住民票
・農業経営計画書
・付近の見取図
・地積測量図・公図
・地元農業委員の確認書
・許可申請書
・土地登記簿謄本
・譲渡人の印鑑証明書(5条のみ)
・住民票
・利用計画書
・付近見取図
・地積測量図・公図
期間 許可申請から約1〜2か月程度かかります。
  • 農地法3条の許可申請で、新規参入の場合、事前に審査が必要になることがあります。
  • 農地法4・5条の許可申請で、大規模な露天駐車場、露天資材置場等の場合は、事前に審査が必要な場合があります。
★参考 農地法3条の許可の要否
農地の所有権移転をする場合、農地法の許可申請の要否については、登記をする原因によって異なってきます。

「相続」と「包括遺贈」による場合は不要ですが、「贈与」「特定遺贈」の場合は必要です。

登記の原因 要否
贈与
必要
死因贈与     
必要
相続
不要
包括遺贈
不要
特定遺贈
相続人以外の場合は必要

★ 司法書士行政書士吉田法務事務所からのご案内 ★ 

司法書士として贈与に関与させていただく機会で多いのは、不動産がある場合の贈与登記になります。

贈与による所有権移転に要するコストは、登録免許税だけで2%です。
固定資産税評価が1000万円の不動産であけば、20万円と高額になります。

その他、不動産取得税や贈与税課税の有無の検討も必要です。

生前贈与に必要となる諸費用も踏まえて、贈与されるかどうか、ご検討いただくようにしています。

なお、贈与は、親子間や夫婦間の場合がほとんどになりますが、事情によっては、親族間に限られずに利用されています。例えば、地主さんと賃借人間の建物の贈与、隣地所有者間の土地の贈与、などの例があります。

司法書士による電話相談実施中
相続・遺言・名義変更のご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘駅近くの司法書士・行政書士吉田法務事務所へ

ご予約はインターネット予約と、公式ラインアカウント(@y5755)もご利用下さい。
営業時間は、平日9時から17時30分です。時間外の電話対応はしておりません。
JR線・南海高野線・泉北高速線沿線に限り、出張相談に対応中です。
 <対応地域:堺市(堺区・北区・東区・西区・中区・南区・美原区)・大阪市・高石市・和泉市・泉大津市・岸和田市・大阪狭山市・富田林市・河内長野市>