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生前贈与とは

不動産の生前贈与

贈与は、贈与する人が亡くなってから発生する「相続」と違い、贈与者が生前に行われるもの、という意味で、「生前贈与」ともいわれます。

贈与は、「無償で」財産を譲る契約であるため、一般的には「親から子に」「親から孫に」。
もしくは、「夫から妻に」「妻から夫に」行われる場合が圧倒的に多いです。

★「相続」と「生前贈与」の違い

例:「父」から「子」への所有権移転(名義変更)
例:「夫」から「妻」への所有権移転(名義変更)

◎「父」や「夫」が亡くなった時に発生するのが「相続」
        ↑
◎「相続」を待たずに、「父」や「夫」が元気なうちに行われる手続きが「贈与」
 
 遺産分割協議を待たずに、当事者の合意があれば名義変更ができる、というメリットがあります。


不動産の生前贈与では、年間110万円の基礎控除の範囲内では評価が納まらないことが多いため、「相続時精算課税制度」や「配偶者控除」等、まずは税制面で使える制度がないかどうかの検討が必要です。

もしくは、毎年ごとに贈与契約を積み重ねられ、何回かに分けて不動産の名義を変えられている例もあります。

しかし、不動産の生前贈与をする場合には、贈与税が非課税になる場合でも、名義変更の際の登録免許税、不動産取得税等、登記にかかるコストも含めた検討も必要となります。

★例えば、「父から子」に不動産を「贈与」する場合、「相続」させる場合のコストの比較

1.贈与の場合 メリット
・今すぐに名義を変えられる
デメリット
・非課税枠や特別控除を使えない場合は、贈与税が高額になることがある。
・登録免許税の税率は、相続の場合が0.4%に対し、贈与の場合は2%。
・不動産取得税は、相続の場合が非課税に対し、贈与の場合は課税の対象になる。
2.相続の場合 メリット
・登録免許税は、贈与の場合の1/5で済む。
・不動産取得税が課税されない。
デメリット
・遺言書を書いたとしても、不動産の名義変更は、所有者が亡くなった後でないとできない。

費用を負担してでも、生前に贈与するメリットがあるのか。
もしくは、遺言書に記載することで、亡くなった時に効力が生じる「相続」や「遺贈」ではダメなのか、といった点からもご検討下さい。

農地法の許可

不動産の生前贈与の中で、農地の所有権を贈与する場合は、事前に農業委員会又は知事の許可を受けることが必要です。

所有権移転の許可については、農地法第3条に規定されていますので、「農地法第3条の許可」といわれています。

また、農地を農地以外のものにする場合(農地の転用)にも、許可や届出が必要になります。
転用の場合、農地法第4条と第5条の2種類があり、所有権の移転が伴うかどうかで区別されています。

なお、許可に必要な書類は、各農業委員会や都道府県によって異なります。
窓口になる役所に、事前の確認が必要です。

種 類 農地法第3条 農地法第4条 農地法第5条
必要な場合 農地のまま、所有権を移転する場合 所有者が自ら農地を転用する場合 権利(所有権、賃借権等)の移転や設定を伴う転用の場合
必要書類(例) ・許可申請書
・土地登記簿謄本
・譲渡人の印鑑証明書
・譲受人の住民票
・農業経営計画書
・付近の見取図
・地積測量図・公図
・地元農業委員の確認書
・許可申請書
・土地登記簿謄本
・譲渡人の印鑑証明書(5条のみ)
・住民票
・利用計画書
・付近見取図
・地積測量図・公図
期間 許可申請から約1〜2か月程度かかります。
  • 農地法3条の許可申請で、新規参入の場合、事前に審査が必要になることがあります。
  • 農地法4・5条の許可申請で、大規模な露天駐車場、露天資材置場等の場合は、事前に審査が必要な場合があります。
★参考 農地法3条の許可の要否
農地の所有権移転をする場合、農地法の許可申請の要否については、登記をする原因によって異なってきます。

「相続」と「包括遺贈」による場合は不要ですが、「贈与」「特定遺贈」の場合は必要です。

登記の原因 要否
贈与
必要
死因贈与     
必要
相続
不要
包括遺贈
不要
特定遺贈
相続人以外の場合は必要

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司法書士として贈与に関与させていただく機会で多いのは、不動産がある場合の贈与登記になります。

贈与による所有権移転に要するコストも踏まえて、贈与されるかどうか、ご検討いただくようにしています。

なお、贈与は、親子間や夫婦間の場合がほとんどになりますが、事情によっては、親族間に限られずに利用されます。

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