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団体信用生命保険の利用

団体信用生命保険

団体信用生命保険(一般的に「団信(だんしん)」といわれます)は、住宅ローンの債権者である金融機関を契約者、住宅ローンの借主を被保険者とする保険です。

被保険者である住宅ローンの借主が亡くなった場合、住宅ローンの残債務に相当する金額について、保険会社から金融機関に支払われ、住宅ローンの返済に充当されます。

結果として、相続人は住宅ローンの残債務の返済義務を背負わず、不動産の所有権だけを相続できることになります。

★団体信用生命保険の取り扱いは、下記のとおり違いがあります。
民間の金融機関 団信の加入が、強制の場合が多いです。
保険料は、一般的には金利の中に含まれています。
住宅金融支援機構
(フラット35)
団信の加入は任意です。
保険料(特約料)は、毎年ローンの契約者が支払います。
加入していない場合や、保険料の支払いをしていない場合は、団信の適用を受けられないことになります。

住宅ローンの抵当権抹消手続き

住宅ローンの契約をしている場合、住宅ローンを借りている金融機関やその保証会社が抵当権者となり、ローン対象の不動産に担保(抵当権)を設定しています。

団体信用生命保険の適用を受け、住宅ローンの残債務を清算できた時には、金融機関から抵当権の抹消書類の発行をしてもらい、法務局で抵当権抹消登記の申請をすることになります。

まずは金融機関に亡くなられた旨を報告し、戸籍謄本等、相続人から金融機関に提出が必要な書類を確認するところからはじめて下さい。

団信の適用を受けられない場合

団信の適用を受けられない場合は、相続人が住宅ローンの残債務の支払義務を引き継ぐことになります。

住宅ローンの残高よりも、不動産の時価が高い場合は、「不動産を売却してローンを完済する」という選択肢もありますが、住宅ローンの残高のほうが大きい場合は、住宅ローンとの差額を自己資金で埋めないと売却ができません。

★不動産を売却して住宅ローンを清算できないケース
住宅ローン残高  >  不動産の売却価格
(例2,000万円)     (例1,000万円) 
  • 住宅ローン残高が大きい場合でも、自己資金で差額(上記の例では1,000万円)を用意することができれば、売却可能です。

住宅ローンの返済ができなくなると、最終的には競売(債権者が抵当権を実行し、一方的に売却をする)になりますが、一般的に競売の売却価格は低く、結果として処分後に支払義務が残る債務が大きくなります。

そこで、「任意売却」するという方法もあります。

任意売却は、諸般の事情を考慮し、住宅ローンの全額の返済ではなくても、債権者が担保の抹消をしてくれるもので、通常は仲介に入ってもらう不動産業者に債権者と折衝をしてもらい、売却手続きを進めます。

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特に、フラット35(旧住宅金融公庫)ではなく、銀行のローンの場合、団体信用生命保険に加入されているかどうか、意識されることは少ないかもしれません。

住宅ローンの契約時に一緒に契約されていても、他の書類もたくさんあるため、特に重要と考えられていなかった可能性もあります。

しかし、万が一の相続があった場合、団体信用生命保険に加入されているかどうかで、その後の経済的な負担が大きく変わります。残されたご家族が相続で困られないよう、任意加入の場合でも、団信の契約されておくことをお勧めします。

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