堺市で相続・名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田法務事務所。不動産購入に関する登記、売買の登記、住宅名義変更をサポート。

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事例から見る登記(名義変更・抵当権設定)の流れ

◎不動産購入と名義変更の流れ

不動産の購入に伴う名義変更や抵当権設定の登記の手続きの内容は、マンションか一戸建てか。新築か中古住宅かによって異なってきます。このページでは、不動産購入手続きにおける一般的な名義変更の内容・流れについて、簡単にまとめています。

(1)中古住宅(一戸建て・マンション)の購入の場合

中古住宅の場合、名義変更と抵当権設定の手続きとしてはオーソドックスな内容となり、一戸建てでもマンションでも同じです。土地建物に対して名義変更と抵当権設定の登記を行います。

★手続きの流れ

・土地建物の売買契約

 

・住宅ローンの契約

 

・土地建物の売買代金支払い

★登記の内容

(1)土地建物の所有権移転

   名義の変更

(2)土地建物に抵当権設定

   住宅ローンの担保を付ける

 

(2)新築住宅の購入の場合

新築住宅の場合、中古住宅の場合と違うのは、建物についての名義が法務局で登録されていない状態での手続きになることです。建物については表題登記(表示登記)と所有権の保存登記をした後、土地建物について抵当権の設定登記を行います。
なお、建物の表題登記(床面積や種類、構造の登記)については、土地家屋調査士さんの業務になります。

★手続きの流れ

・土地建物の売買契約

 

・住宅ローンの契約

 

・土地建物売買代金支払い

★登記の内容

(1)建物の登記

   土地家屋調査士さんの業務範囲

(2)土地の所有権移転

   名義の変更

(3)建物の所有権保存

   名義の登録

(4)土地建物に抵当権設定

   住宅ローンの担保を付ける

 

(3)土地を購入した後、建物を建築の場合

土地を購入され、自らが建築主として建物を建築される場合は、土地購入時の登記と、建物完成時の登記、二段階の手続きが必要になるのが特徴です。登記の進め方は、金融機関によっても異なる場合がありますが、ここでは一般的な流れをご説明します。
登記の手続きは2回に分かれますが、土地の購入時に、建物建築代金の大まかな計画を立て、建物の購入資金も含めて住宅ローンの申込みをしておくことになります。

★土地購入時の手続きの流れ

・土地の売買契約

 

・住宅ローンの契約

 

・土地売買代金支払い

★土地購入時の登記の内容

(1)土地の所有権移転

   名義の変更

(2)土地に抵当権設定

   住宅ローンの担保を付ける
  • 売買契約を締結する際、「住宅ローンの審査に通らなかった場合白紙解除とする」ローン条項を入れられるのが一般的ですが、売買契約の前に、住宅ローンの仮審査を求められる場合もあります。
  • 不動産の売買代金と諸費用全額を自己資金で賄われる場合は、住宅ローンの手続きは不要です。
   
★建物完成時の手続きの流れ

・住宅ローンの契約

 

・建物売買代金の支払い

★建物完成時の登記の内容

(1)建物の表題登記

   土地家屋調査士さんの業務範囲

(2)建物の所有権保存

   名義の登録

(3)建物に抵当権設定(追加)

   土地に設定した担保の追加設定

(4)土地建物に抵当権設定

   住宅ローンの担保を付ける
  • 住宅ローンの担保には、土地建物をセットで、共同担保に入れるのが一般的です。
    建物完成時の登記のうち(3)の追加担保は、土地購入時の(2)の登記と共同担保になるようにするための手続きです。
  • 土地に抵当権が設定されていない場合は、(3)の追加設定の登記をせず、(4)の登記を入れます。

 

マメ知識 抵当権設定登記の税率のからくり

抵当権設定登記の登録免許税の税率は、原則として融資を受ける金額の0.4%です。
しかし、一定の要件を満たす住宅用建物の場合は、0.1%となります。

例えば、2,500万円の融資を受ける場合、土地への抵当権設定であれば10万円。建物のみへの設定の場合は2.5万円となり、7.5万円の差が生じます。
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◎土地のみへの抵当権設定 2,500万円×0.4%=10万円
◎土地建物への抵当権設定 2,500万円×0.1%=2.5万円
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住宅用建物の税率0.1%の税率は、土地建物に同時に抵当権を付ける場合にも適用されますので、総額で同じ金額の融資を受けるとしても、土地購入時に融資を受ける金額を少なくする。もしくは、土地購入時には自己資金で賄うなど、土地だけに先行して抵当権を付けない方法があるならば抵当権を付けない方法を考えることで、登録免許税の負担を減らすことができます。

★ 司法書士行政書士吉田法務事務所からのご案内 ★ 

当事務所では、ホームページを経由して、「不動産の購入をするので、登記の手続きを頼みたい」というご依頼もいただいています。不動産の購入は、初めての方がほとんどですので、ご不安な気持ちの中で「仲介業者指定ではなく、第三者の立場で関与して欲しい」「不動産の契約からチェックして欲しい」という趣旨でのご依頼が多いです。

また、不動産の購入の手続きをさせていただいたご縁で、後日、何らかの手続きが必要になった場合に、すぐにお声掛けいだたけるような関係を築けるのが理想です。

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