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未登記建物の相続手続き

特に古い建物の場合、固定資産税は課税されていても、法務局で登記がなされていないことがあります。

法務局で登記がなされていない建物のことを、「未登記」(みとうき)の建物と言われます。

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、金融機関は必ず抵当権を設定しますので、所有権の登記がされないことはありませんが、現金で購入された場合は、未登記のままのこともありえます。特に、古くに建築された建物については、未登記であるケースも多いです。

相続が発生した場合、すでに被相続人名義で登記がされている不動産の場合は、相続による名義変更(所有権移転)登記を申請しますが、法務局で登記がなされていない場合、

1.市町村役場に、未登記建物の名義変更届を提出する
2.法務局で、表題登記と所有権保存登記を申請する

2つの方法があります。

固定資産税の納税通知書には、未登記(法務局で登記されていない)の建物も含めて記載されています。

権利証が見当たらなかったり、固定資産税の課税通知書に「家屋番号」が記載されていなければ、未登記である可能性があります。

未登記建物の名義変更届

相続した建物が未登記の場合、1つ目の方法として、法務局ではなく、不動産が所在する市区町村役場に、未登記建物の名義変更届を提出します。
但し、所有権の登記がなされていないままになりますので、第三者に所有権の効力を主張することができません。

各役所により、必要とされる書類の範囲が異なりますので、個別の確認が必要ですが、一般的に、法務局に相続登記を申請するのと同じ書類を用意すれば大丈夫です。

但し、名義変更届けの添付書類について、後日原本を返却してくれる役所と、返却してくれない役所がありますので、その点も確認が必要です。
●未登記建物名義変更届に必要な書類
  • 名義変更届出書(役所で備え付けられた書類)
  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続人の印鑑証明書

表題登記と所有権保存登記

相続した建物が未登記の場合、2つ目の方法として、この機会に法務局でもきちんとした所有権の登記までしておく方法があります。
表題登記を申請して新たに登記簿を作り、その後に所有権保存の登記を申請します。

1.表題登記の申請
       ↓
2.所有権保存登記申請(相続人名義)

但し、区分建物の場合は、一旦、亡くなられた被相続人の方の名前で表題登記を申請し、その後に、所有権の保存登記を申請する必要があります。

区分建物でない場合は、相続人であることが確認できる戸籍謄本等を添付し、相続人名義に直接表題登記をすることができます。

●表題登記必要書類
  • 建築確認済証
  • 建築業者の引渡証明書
  • 建築業者の印鑑証明書と資格証明書(資格証明書は法人の場合)
  • 被相続人の最後の住民票
  • 建物図面

被相続人名義で表題登記された後に所有権保存登記をする場合に必要な書類は、戸籍謄本、印鑑証明書、遺産分割協議書等で、相続による所有権移転登記の場合と同じです。
相続登記必要書類」のページをご覧下さい。

登録免許税も、課税価格×0.4%ですので、相続による所有権移転登記と同じになります。


※なお、表題登記の申請は、司法書士の業務範囲外になりますので、業務に際しては土地家屋調査士さんにお願いしています。

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相続財産の中に未登記の建物がある場合、費用がかかることですので、どこまでの手続をされるかは、依頼者の方に決めていただいていますが、最低限、役所への未登記建物の名義変更届は提出しています。

先代の相続の際、登記がある物件について相続の登記がなされていたものの、未登記の建物については何もされずに放置されていたため、二代分の戸籍を用意して、名義変更の手続をしなければならなかったこともあります。

「登記がされていないから」とそのまま放置せず、時間が経つと、逆に手間と費用が掛かりますので、今手続できる範囲で手続きをしておかれることをお勧めします。

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