堺市で相続・名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田法務事務所。相続手続、遺産分割、相続登記、不動産名義変更をサポート。

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困りごと、悩みごと解決のお手伝いと、相続や名義変更に関する面倒な手続きのお手伝いをしています。

代表司法書士のブログ「吉田浩章の司法書士日誌−堺市堺区−」は毎日更新中です!

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平成28年度取扱い実績


当事務所で、平成28年度に取扱いをした、相続・名義変更関係の業務一覧です。
守秘義務に反しないよう、一般化した上でご紹介しています。

※平成28年時点の法令等を元に記載していますので、現時点の取扱いとは異なっている可能性があります。
相続、遺産分割に関する名義変更

遺産分割による土地建物の名義変更

韓国籍の相続登記

被相続人と、登記の名義人になられる相続人の方がいずれも韓国籍であった事例。
韓国戸籍(除籍謄本・基本証明書・家族関係証明書)の収集から一括してお手伝いしました。
被相続人の住所の証明は、法務省に「外国人登録原票の写し」の交付申請をしてもらって取得。登記簿上の住所と、過去の住所と一致していることを確認し、同一人物であることの証明として法務局に提出します。

兄弟姉妹が相続人になる場合

子供さんがおられない場合に相続人となるのは、配偶者と父母。
父母・祖父母が亡くなられている場合は、配偶者と兄弟姉妹が相続人になりますが、兄弟姉妹が相続人になられる場合は、父母・祖父母が亡くなられていることを確認できる戸籍謄本の収集が必要となります。
※兄弟姉妹も先に亡くなられている場合は、「兄弟姉妹の子」までが相続人になります。

道路部分(公衆用道路)が含まれている相続登記

登記上の地目は「宅地」であっても、現況が公衆用道路であれば、固定資産評価証明での評価額は「0円」となっています。
しかし、登記をする際の登録免許税算出に際しては、「近傍宅地の100分の30に相当する価格を認定基準とする」とされていますので、役所で評価証明書を発行してもらう際、「近傍宅地」の評価を入れてもらい、それに「0.3×地積」をして登録免許税算出のための評価額を計算します。

被後見人さんの死亡による相続登記   

後見人としての役割は、ご本人の死亡によって終了します。
その後、相続人の皆さんから改めて遺産承継手続きのご依頼を受け、相続人の皆さんらの委任で、相続登記の申請をしました。

団信適用による抵当権抹消も同時に申請した事例

民間の住宅ローンの場合、団体信用生命保険への加入が強制になっている場合がほとんどです。
契約者が亡くなられたり所定の高度障害状態になられた場合、団体信用生命保険の適用によって住宅ローンが完済扱いになります。相続登記と同時に、抵当権の抹消登記の申請をしました。

成年後見人が選ばれている方名義への相続登記

成年後見人が選任されている場合、成年後見人からの依頼で相続登記を申請します。
成年後見人の資格を証明する書類として、東京法務局の登記事項証明書が必要です。

遺産承継手続きの中での相続登記

遺産承継手続きのご依頼を受け、売却のために、不動産の仲介業者さんの紹介も済んでいる段階での相続登記。売主に相続が生じている場合、相続登記を入れてからでないと、売却の登記ができないことになっています。

相続放棄されている相続人がおられたケース

相続人の中に、相続放棄をされている方がおられた場合、相続登記で名義人になられる相続人から、利害関係人として「相続放棄申述受理証明書」の申請をし、相続放棄をされた方の証明書を取り寄せた上で、相続による名義変更の登記をしました。

未登記の建物がある場合

法務局で登記されていない未登記の建物がある場合、役所に名義変更の届出を提出します。
堺市の場合、相続の証明書として、法務局で相続登記を行なうのと同じ書類が必要です(全て原本還付が可能)。

古い抵当権が残ったままになっていた事例

相続登記のご依頼を受けた不動産に、完済された抵当権が残ったままになっていました。
抵当権者に合併が生じていましたが、完済されたのが合併前の日付であったため、抵当権者の合併登記を入れることなく、合併の証明書を添付して、抵当権の抹消登記をしました。

買戻特約の登記が残ったままになっていたケース

公団の分譲地など、土地を購入された時に、売主の「買戻特約」の登記が付けられていることがあります。買戻期間が満了している場合、相続登記と一緒に、買戻特約の抹消登記も手配するようにしています。

複数の相続が生じていた事例

父母の共有不動産。母に相続。相続登記をしないうちに父にも相続が発生した場合の手続き。
母の相続については、父の相続人である地位を承継した上で、お子さんに遺産分割協議をしてもらいました。
※同時に手続きする場合でも、相続の発生日が違いますので、母相続と、父相続は別々の申請が必要です。

行政書士さんからの登記のご依頼

行政書士さんが遺産分割協議書を作成され、当事務所は相続登記の申請のみを担当させてもらいました。また、ご紹介のみで、遺産分割協議書の作成から、当事務所で担当させていただく場合もあります。
※当事務所では、司法書士と行政書士の両方の資格を保有していますが、行政書士資格しかない場合、法務局への登記の申請は業務として行なえないことになっています。

法定相続による土地建物の名義変更

相続財産管理人から委任の相続登記

相続人が存在しないことにより相続財産管理人が選任されている事例。
相続財産管理人が選任されている相続人(死者名義)に相続登記をした上、「年月日相続人不存在」を原因に、「亡○○相続財産」名義に所有権登記名義人の表示変更登記をしました。
特別な添付書面になるのは、相続財産管理人の選任審判書(死亡の日と民法952条により選任されたことが記載)です。

相続人が元々1名であったケース

相続人が1名の場合、遺産分割協議書や印鑑証明書は不要です。
しかし、父名義の不動産について、「父死亡→母死亡」により、結果的にお子さん1人が相続人になった場合は、法定相続で直接お子さん名義に変更できないため、注意が必要です。

死者名義での相続登記をした事例

被相続人夫。その後に子が亡くなられているものの、子の相続人が子の相続放棄をされていた事例。
一旦、妻1/2、亡子1/2に法定相続による相続登記を入れた上で、子死亡による法定相続による相続登記と二段階に申請し、最終的に妻の全部所有になりました。

遺言書による土地建物の名義変更

「相続させる」旨の遺言書があったケース

遺言執行者が指定されていましたが、「相続させる」と指定された相続人の方からの申請で、相続登記を申請しました。

未登記建物があったケース

法務局で登記されていない建物がある場合、役所への所有者の変更届を提出します。遺言書のコピーと、役所の所定の申出書を提出しました。

調停調書・審判書による土地建物の名義変更

遺産分割の審判に基づく相続登記

審判に基づく相続登記の場合は、審判書と確定証明書が必要です(戸籍謄本は不要)。
被相続人の住所について、審判書には登記簿上の住所と最終住所の記載あり。しかし、最終住所の証明が役所で発行されなかったケースでは、登記簿上の住所が審判書に記載されていることで、被相続人の同一性が確認できるため、別途の証明は不要であるという扱いで申請できました。

遺産分割の審判に基づく相続登記(2)

審判書に「被相続人の最後の住所」の記載あり。登記簿上の住所と一致していたため、被相続人の最終住所の証明書は添付せずに、相続登記を申請しました。

その他名義変更

生前贈与による土地建物の名義変更

兄弟間での不動産贈与

親子や配偶者間での贈与と違い、兄弟間の贈与については、贈与税の軽減措置はありませんが、贈与税や不動産取得税が課税されるのを前提に、実際に住まれているご兄弟名義に、贈与で名義変更をされた事例です。
事前に、贈与税の申告をお願いすることになる税理士さんに、不動産の評価を計算してもらい、登録免許税、司法書士報酬、税理士報酬など、贈与にの手続きに必要となる全体のコストを計算の上、手続きを進めました。

相続時精算課税制度を使った親子間贈与

隣接するお父様名義の不動産を、息子さんに変更する手続き。年明けに確定申告が必要となるため、税理士さんの紹介をさせていただくことを予めお約束して手続きを進めました。
また、元々息子さんが所有されている不動産の登記簿上の住所が、現在の住所と異なったため、同時に住所変更の登記も申請し、全ての不動産の住所が一致するようにしました。

親子間での不動産贈与

税理士さんが関与された上で、数年に分けて贈与の名義変更を進められている事例。
名義変更に伴って必要となる諸費用と、将来の相続税負担との兼ね合いは、税理士さんの判断に委ねています。

贈与税の基礎控除枠を使った兄弟間贈与

毎年贈与の契約をされることで、持分の移転をされている事例。
6年間、毎年1回の贈与契約をされて、最終的に名義の全部が変更になりました。

婚姻関係20年経過による夫婦間贈与

婚姻期間が20年を経過された夫婦間贈与で、居住用不動産である場合、贈与税について、110万円の基礎控除枠に加えて、2,000万円の控除が使えます。但し、翌年に税務署への申告が必要です。

親族間での負担付贈与+住宅ローンの借り換え

親族間の売買においては、一般的には住宅ローンの審査が下りませんが、「負担付贈与であれば融資が下りる」という金融機関の見解を元に、住宅ローンの負担付で贈与−抵当権の抹消−抵当権の設定とつ3つの登記を申請し、名義の変更と借り換えとを同時に行なった事例。
※税理士さんにも関与してもらい、税務上問題が生じないことも確認の上、手続きを進めています。

賃借権付であることを前提に行なわれた不動産売買

一般的な第三間の売買の場合、賃借権を含む権利関係を清算した状態で売買が行なわれますが、賃借権が付いていることを前提に売買契約が行なわれた事例。賃貸借契約書の確認もさせていただきました。

隣地所有者間での贈与

事前に分筆をし、無償譲渡をされる土地を確定させた上で、贈与の手続きをしました。

山林の贈与

地方の山林で、大人数での共有状態である土地について、相続登記を入れると同時に、地元の方に無償で引き取ってもらわれた事例。
※山林の名義変更については、法務局での登記の後で、行政に名義変更の届出が必要です。

売買による土地建物の名義変更

同族会社間での不動産売買

売主・買主共に法人ですが、親族が経営されている会社さんの間での売買。利益相反取引となるため、株主総会議事録(有限会社の場合)も添付しました。

兄弟間の不動産売買

売買代金の総額を予め決められた上、分割で売買代金を支払われていましたが、一定金額に達したことで売買の条件が成立し、名義の変更をした事例。
※第三者での売買では、売買代金「全額」の支払いがあることが条件になっているのが一般的です。

売主さんに苗字の変更がある場合

売主さんの苗字に変更がある場合の氏名変更の登記には、戸籍謄本と共に、本籍地が記載された住民票(もしくは戸籍の附票)が必要です。戸籍謄本だけであれば、登記されている人と同一の方であるか、書類上、判断ができないためです。
※住民票に氏名変更の記載がある場合は、住民票だけでよい取り扱いです。

隣接所有者間での売買

行政書士さんが売買契約書だけ作成されていた事例。
買主さんからのご依頼で、売主さんの登記費用も買主さんが負担される契約に基づいて、手続きを進めました。
また、分譲地の残地が残っていた事例では、隣接する土地を所有される方に、売買で名義変更をしました。

農地の売買

市街化調整区域の農地について、前年に農地法3条の許可を取っていたものの、代金の授受が本年となった事例。
※農地法の許可を取った後、所有権移転の手続きをするまでの期間の制限規定は見当たりませんでした。

財産分与による土地建物の名義変更

離婚届提出の日付で名義変更

財産分与による不動産の名義変更は、事前に双方の合意済み。名義変更の書類は先行してご用意した上、離婚届を提出された日に法務局に名義変更の申請をしました。
※離婚届提出前に財産分与の協議が整っていた場合も、離婚の日が登記の原因日になる扱いです。

財産分与と同時に住宅ローンの借り換え

夫婦共有の不動産に、夫婦の住宅ローンがそれぞれ残った状態でしたが、夫→妻に持分の名義変更をすると同時に、住宅ローンの借り換えをし、夫の住宅ローンは完済。妻の住宅ローンのみになりました。
※離婚協議書では、土地建物の名義を妻に変更すると共に、住宅ローンの残債務も妻が負担する旨の条項を入れています。

離婚公正証書は当事者間で作成された事例

離婚に関する取り決めをする離婚公正証書の作成はご自分で手配され、財産分与による不動産の名義変更のみをご依頼いただいた事例。

合併による土地建物の名義変更

売主さんに合併がある場合の登記

売買の登記の前提に、売主さんに合併が生じていた事例では、合併の登記を入れた上で、買主さんに名義を変更しました。

代物弁済による土地建物の名義変更

債務不履行を条件とする代物弁済

約束した金銭の支払いを怠った場合に、不動産の名義を代物弁済で変更する、とする条件付の代物弁済の登記。仮登記で申請しました。調停で合意されていたため、法務局と相談の上、登記の原因は「年月日調停に基づく債務不履行」としました。

その他相続手続き

遺産承継・預貯金の相続手続き

相続人の代理人として手続きする場合

遺産承継業務として、預貯金の解約手続きをし、解約金もお預かりした金融機関は下記のとおりです。相続人全員から遺産承継業務の委任状(印鑑証明書付)をお預かりした上で、手続きを進めました。

「ゆうちょ銀行」「三菱東京UFJ銀行」「三井住友信託銀行」「関西アーバン銀行」「大阪信用金庫」「三井住友銀行」「りそな銀行」「池田泉州銀行」「野村證券」

※野村證券は、「故○○相続財産承継業務受託司法書士」としての口座を開設後、株式を売却し、売却後の資金を相続人に分配しました。

事務連絡・書類確認のみの場合

事務手続きの依頼を受けた司法書士として、預貯金等の相続手続きをしたのは、下記の金融機関です。相続任に対し、電話による意思確認をされた金融機関はありましたが、いずれの場合も、相続人の方には金融機関の窓口に行っていただくことなく、手続きができました。

「ゆうちょ銀行」「三井住友信託銀行」「大阪南農業協同組合」「AIU損害保険」

相続放棄申立書類作成

兄弟姉妹のみが相続人であったケース

兄弟姉妹の相続放棄の場合、先順位の相続人がいない証明が必要です。
子・両親・祖父母が存在しない、もしくは、死亡していることが確認できる戸籍謄本を収集した上で、相続放棄の手続きをします。

相続人の一部の方のみが放棄されるケース

一部の相続人の方のみが相続放棄されたケース。
後々の手続き(不動産の名義変更、預貯金の相続手続き)で必要となるため、「相続放棄申述受理証明書」取得の手続きまでしました。

未成年者の相続放棄

未成年者の相続放棄の場合、親権者からの申請で、相続放棄の手続きをしました。
※相続放棄申述受理通知書の「申述人」の氏名欄には、未成年者ご本人のみの氏名が記載されていました。

第一順位から第三順位まで3回に分けて申請したケース

第一順位の「子」、第二順位の「親」、第三順位の「兄弟」と、先順位の相続放棄が終わる毎に、順次相続放棄の申立をした事例。
※相続人の順位が違う場合、まとめて申立をすることができないためです。

相続財産管理人選任申立

相続人全員が相続放棄されていたケース

共有者の相続登記のご依頼の前提で、他の共有者の相続人全員が相続放棄されていた事例。「相続人が存在しない」ため、共有者の相続人が、利害関係人として相続財産管理人選任の申立をしました。



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このページでは、相続や名義変更に関して、平成28年度中に、実際に業務として取り扱った中でポイントとなった部分をまとめています。

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