堺市で相続・名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田法務事務所。不動産購入に関する登記、売買の登記、住宅名義変更をサポート。

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不動産購入手続きと名義変更

不動産を購入する場合、名義変更の手続きの流れは、下記のとおりです。
司法書士は、登記手続きの専門家として、(6)(7)に記載の、法務局での名義変更と抵当権設定の手続きに関与させてもらっています。

(1)不動産の内覧・買い付けを入れる

 

(2)売買契約の締結と手付金の支払い

 

(3)住宅ローンの審査の申込み

 

(4)住宅ローンの契約

 

(5)住宅ローンの融資が下りて、売買代金を支払う

 

(6)法務局で登記(名義変更・抵当権設定)の手続き

 

→司法書士に依頼

 

(7)登記が完了し、権利証〔登記識別情報通知〕が出来上がる


  • 売買契約を締結する際、「住宅ローンの審査に通らなかった場合白紙解除とする」ローン条項を入れられるのが一般的ですが、売買契約の前に、住宅ローンの仮審査を求められる場合もあります。
  • 不動産の売買代金と諸費用全額を自己資金で賄われる場合は、住宅ローンの手続きは不要です。

◎司法書士の役割

不動産を購入する場合は、法務局に名義変更の手続き(=登記)をします。
また、金融機関で住宅ローンを組まれる場合は、不動産を担保に入れる手続き(抵当権設定の登記)をする必要もあります。
買主さんへの名義変更の前提に、売主さんが住宅ローンを借りられている場合、買主さんが支払う売買代金で売主さんの住宅ローンを完済してもらう必要もあるため、売主さん側の書類(権利証・印鑑証明書など)の確認も必要です。

司法書士は、売買の当事者や金融機関の間で登記に必要な書類の確認を行い、売買・名義変更・住宅ローンの融資の手続きがスムーズに進むように手続きを進めます。

★不動産の売買代金の流れ

不動産の売買代金の流れ

買主さんが売主さんに売買代金を支払う(b)前提として、買主さんは金融機関から、住宅ローンの融資を受けます(a)。売主さんは、買主さんから支払われた売買代金(b)を利用して、売主さんが借りていた金融機関に住宅ローンを完済します(c)。
(a)〜(c)における一連の手続きは、売買代金の決済期日の当日、一日のうちに行います。

◎名義変更に必要な実費と司法書士報酬

不動産の名義変更に必要な登記費用は、登録免許税等の実費と司法書士の報酬に分かれます。
仲介業者さんから提示される「登記費用」には、「20万円〜40万円」といった総額である場合も多いようで、内訳が分からないまま登記費用を支払われているケースもあると思います。
しかし、司法書士は、実費と報酬の内訳を記載した「見積書」を作成しています。仲介業者さんに頼んでもらえれば、登記費用の明細が分かる「司法書士の見積書」を見せてもらうことができます。

★「登記費用」の中には、(1)実費と(2)司法書士報酬が含まれています。

(1)実費

(2)司法書士の報酬

→登録免許税や登記簿謄本代
 (どの司法書士に依頼しても同じ)

→司法書士がいだたく手数料
 (司法書士によって異なる)


  • 交通費や通信費は、司法書士事務所によって仕訳が違っています。
    当事務所では、「報酬に含む」扱いをしています。

◎名義変更に必要な登録免許税

登録免許税とは、名義変更や抵当権設定の登記をする際に国に納める税金です。
一般的に「15万円〜30万円」というまとまった金額が必要になり、不動産を購入される方が「諸費用」としてご負担されることになります。
登録免許税の支払いは、司法書士がお客様から現金をお預かりし、法務局に提出する登記の申請書類に収入印紙を貼って、納付する扱いになっています。

★登録免許税の税率は、手続きの内容によって違います。

登記手続きの内容

登録免許税の税率

・土地の所有権移転
(購入による名義変更)

固定資産評価の1.5%

・建物の所有権移転
 (購入による名義変更)

固定資産評価の2%
※但し、一定の要件を満たす居住用不動産の場合は0.3%

・建物の所有権保存
 (新築による名義の登録)

固定資産評価の0.15%
※但し、一定の要件を満たす居住用不動産の場合
※長期認定優良住宅の場合は0.1%

・抵当権の設定
 (住宅ローンの借入れをする場合)

融資額の0.1%
※但し、一定の要件を満たす居住用不動産の場合

・抵当権の設定
 (建物を追加担保に入れる場合)

建物1つあたり1,500円の定額


  • 表のうち、「一定の要件を満たす居住用不動産の場合」とは、「床面積が50u以上」「新築の場合もしくは新築後(取得後)1年以内である場合」「建築されてから20年以内(鉄骨造・鉄筋コンクリートの場合は25年以内)である場合」という要件を満たし、登記の前提に役所で「住宅用家屋証明書」を取得できる不動産のことをいいます。
  • 登録免許税の計算や住宅用家屋証明書の申請は、登記を依頼する司法書士事務所が行います。

不動産購入手続きのご依頼の流れについては、別ページでご説明しています。
  まずは司法書士の手数料を含めた登記費用の計算をさせていだたきます。
  →「司法書士報酬とご依頼の流れ」のページはこちら

★ 司法書士行政書士吉田法務事務所からのご案内 ★ 

当事務所では、ホームページを経由して、「不動産の購入をするので、登記の手続きを頼みたい」というご依頼もいただいています。
不動産の購入は、初めての方がほとんどですので、ご不安な気持ちの中で「仲介業者さん指定ではなく、第三者の立場で関与して欲しい」「不動産の契約からチェックして欲しい」という趣旨でのご依頼が多いです。

また、不動産の購入の手続きをさせていただいたご縁で、後日、何らかの手続きが必要になった場合に、すぐにお声掛けいだたけるような関係を築けるのが理想です。

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